令和7年1月10日　提出 音更 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   音更 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河東郡音更町大通５丁目２番３６ ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2F1B 小売店舗等が建ち並 ぶ道道沿いの商業地 域 西20m道道 水道、下水 帯広 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  33.6 ｍ、規模　　       367 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道道 交通 施設 帯広駅北方 9.1km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模小売店舗等からなる商店街であるが、郊外型大型店舗との競合から地域の繁華性は停滞しており、今後も 現状のまま推移すると予測される。周辺住宅地の上昇の影響を受け、緩やかな地価上昇で推移すると推量。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、音更町本町地区の商業地域。需要者の中心は従来同一需給圏内に地縁性を持つごく限定された地元商業 者である。空店舗の増加等繁華性の低下が継続しており、購買力は木野地区及び帯広市の郊外型ショッピングセンター へ流出している事から新規の投資は乏しく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の店舗及び同併用住宅が混在している地域で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、適正な賃 料水準の把握が困難な為、収益価格の試算を断念した。鑑定評価額の決定に於いては実証的な比準価格を採用、今後の 経済情勢、民間設備投資の動向、当該地域に対する宅地需要の動向等を考量、単価と総額との関連性に留意し、上記の 通り決定した。尚、規準価格については、規準とすべき地価公示地の設定が無い為、これを断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて いる。町内人口は減少傾向、高齢化率は上昇 傾向で推移している。 背後地人口の減少や後継者難に伴う空店舗の 増加、郊外型大型店との競争による繁華性の 低下が継続している。 標準的な競争力を維持しており、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％