令和7年1月10日　提出 新ひだか -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新ひだか -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 2,490,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡新ひだか町静内神森２４４番４７ ｢静内神森１５－２４｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 鵡川 53.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 53.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とした一般住宅地域である。町中心部からやや離れており、全般的に利便性に劣るところから、 土地需要はやや弱い。ここ暫くは現状維持で推移するものと予測する。地価はやや下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静内地区の住宅地域全域で、需要者の中心は町内の居住者が殆どである。地域経済の低迷及び人口減少等 の要因に加え、当該近隣地域は町中心部からやや離れているため、不動産需要の程度はやや弱い。将来、近傍に日高自 動車道のインター施設が建設される予定となっているが、現在においては地価への影響は現れていない。更地取引で２ ００万～２５０万円程度、中古物件では５００万円から７００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格で採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己使用目的で購入したものが中心であることから、試算された 価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場が十分に形成されていない地域的な実情を考慮した結果、収 益価格は試算しなかった。このため、市場性を反映した実証的価格である説得力の高い比準価格を重視し、更には代表 標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新ひだか -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.6] [101.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で 不動産需要は町中心部の住宅地と商業地は概 ね横這い、その他は弱含みで推移している。 地域要因に格別の変動要因は無く、ここ当分 は現状維持で推移するものと予測する。地価 は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％