令和7年1月13日　提出 浦河 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦河 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 2,180,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦河郡浦河町潮見町１７番７８ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東5.5m町道 水道、下水 鵡川 93.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する既成住宅地域 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 93.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の高台に位置する住宅地域である。学校やスーパー等の各種施設から離れており、他地域とも丘を隔てて分 断されている。発展的な動向等も特に見られないことから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦河町内の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、浦河町内の居住者及び地縁的選好性を有する個人 である。立地条件等による物件の選別化傾向が強まるなか、郊外の高台に位置し、各種施設から離れており生活利便性 に劣るため、宅地需要は低迷したままである。需要の中心となる価格帯は、土地が１００坪で２２０万円程度、中古住 宅は規模や築年数等によって取引価格にバラツキがあるが、総額６００万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台に位置する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、周辺にはアパート等の収益 物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であることから、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価 格の調整に当たっては、地域性が類似する多数の取引事例より求められ、市場の実態を反映した実証的価格である比準 価格を標準とし、他標準地の推移動向及び近時の不動産市況等を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日高本線代替バスの運休による札幌方面への アクセス悪化や人口減少、地域経済の低迷に より、浦河町の不動産需要は総体的に弱い状 態が続いている。 津波災害回避のため高台住宅地を選好する需 要者も一定数いるが、人口減少等の浦河町が 抱える構造的問題を背景に、地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％