令和7年1月14日　提出 北海道日高 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 827,000 円  １㎡当たりの価格 3,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町字緑町２２番４４ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南5.5m町道 水道、下水 鵡川 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　５．５ ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 18.0km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 日高町役場近郊の住宅地域であるが、地域的な衰退とこれに伴う相対的地位の低下によって新規の住宅地需要が 非常に少ない状況にあるため、今後も外部への需要の流出と弱含みな地価動向が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日高町の既成住宅地域一円の広域的な範囲に及び、需要者は従前からの町内居住者が中心であるが、住宅 地人気の低迷が続く近隣地域では、当該地域に地縁性を有する者に限定される傾向が強い。以前から生活利便性の格差 がみられていた富川地区で更なる施設の整備等が進んでいるため、近隣周辺からの宅地需要の流出が進行しており、更 地総額で概ね１００万円未満である市場における取引価格帯も未だ低下し続けている状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第２種低層住居専用地域の用途地域規制に加えて、衰退傾向にある近隣地域では賃貸需要が極めて弱い実情もあって、 賃貸市場が成熟していないため、収益価格を求めることができなかった。比準価格については、町内各所で実際に行わ れた複数の取引事例を慎重に比較検討のうえ導き出した精度の高い実証的価格であり、弱含みな動向が続く不動産市況 からも妥当な水準と判断されるため、本件では当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日高管内の漁業を基幹産業とする自治体等で は、地域経済や不動産市況の低迷が多くみら れる反面で、近年は一部で地価の底堅い地域 が散見される。 富川地区と比べた住宅地人気の低下が顕著で あり、生活利便施設の進出等もないため、低 廉な地価水準においても宅地需要の弱い情勢 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％