令和7年1月10日　提出 安平 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 1,730,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町早来大町２５番内 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗 Ｗ2 小売店舗等が見られ る道道沿いの商業地 域 南東18m道道 水道、下水 早来 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ道道 交通 施設 早来駅南東方 270m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧の複合大型店及び町内大型店への顧客の流出から、今後も弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ駅徒歩圏の町内の商業地域。需要の中心は、町内の個人のほか、道内の量販店も見られる。旧商店街 は、人口減少や周辺及び町内の大型店への顧客の流出から衰退傾向にあり、高齢化による後継者不足から、既存店舗を 維持するのも厳しい状況となっている。商業地における標準的な価格水準については、建付地の有無や画地規模により 大きな差異があり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい状態となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は自用の店舗等が需要の中心のため、賃貸市場が未成熟で、収益還元法は適用し なかった。比準価格は取引の少ない中、最近の取引事例や規範性の高い事例から求められたもので、現実の取引市場を 反映している。以上から、市場性を反映した実証的価格である説得力の高い比準価格を重視し、更には代表標準地から の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [100.0] 100 [117.8] [100.0] 100 9,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧商店街は、人口減、高齢化に伴う後継者不 足等により衰退傾向にあったが、近年はラピ ダス進出の影響を受け、土地需要は増加傾向 にある。 町内及び周辺の郊外型店舗への客足の流出が あるものの、近年はラピダス進出の影響もあ り、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％