令和7年1月10日　提出 安平 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 1,840,000 円  １㎡当たりの価格 4,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町遠浅１０８番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西8m町道 水道、下水 遠浅 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　８ｍ 町道 交通 施設 遠浅駅北東方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 値上がりが続く苫小牧東部地区に比べ安価なことから、和束に苫小牧からの転入者も見られるが、需要改善に至 らず、今後も弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は遠浅地区のほか町内一円の既成住宅地域。需要の中心は町内の個人が中心であるが、高騰する苫小牧の宅 地価格を受け、ウトナイや沼ノ端等東部端方面からの需要は若干認められる。人口は平成４年頃より移住政策が功を奏 し社会増となったが、自然減が続いており需要は弱く、不動産市場は低調で推移している。取引の中心価格帯は、土地 は規模４００㎡程度で、１８０万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格で採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己使用目的で購入したものが中心であることから、試算された 価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場が十分に形成されていない地域的な実情を考慮した結果、収 益価格は試算しなかった。このため、市場性を反映した実証的価格である説得力の高い比準価格を重視し、更には代表 標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [145.4] [104.0] 100 4,670  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 移住促進政策により人口は社会増となったが 、依然不動産需要は弱く、民間投資も進まず 早来地区と他地区の二極化が顕著である。 交通接近に優るが、人口減に加え苫小牧から の転入も期待出来ず、需要は低迷し、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％