令和7年1月10日　提出 安平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 1,510,000 円  １㎡当たりの価格 3,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町安平５６１番２外 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地が見られる住宅地 域 南11.5m町道 水道、下水 安平 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　１１ ．５ｍ町道 交通 施設 安平駅東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新たな転入者も殆ど見られず、宅地需要は低下する一方で、今後も弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安平町内の住宅地域一円である。取引需要は安平地区内の個人が中心で、他都市からの転入は少ない。安 平地区は、安平の概ね中央に位置するが、早来地区と離れ、かつ近年道の駅ができた由仁町に隣接する「追分地区」や 苫小牧に隣接する遠浅地区と異なり、他都市からの転入も少なく、年々市場は縮小傾向にある。当地域における取引の 中心価格帯は、土地は規模５００㎡程度で、１５０万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格で採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己自用目的で購入したものが中心であることから、試算された 価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場が十分に形成されていない地域的な実情を考慮した結果、収 益価格は試算しなかった。このため、市場性を反映した実証的価格である説得力の高い比準価格を重視し、更には安平 町の不動産市況をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 移住促進政策により人口は社会増となったが 、依然不動産需要は弱く、民間投資も進まず 早来地区と他地区の二極化が顕著である。 安平地区が衰退傾向の中、駅接近に劣り宅地 需要は減退しており、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％