令和7年1月13日　提出 洞爺湖 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洞爺湖 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡洞爺湖町本町１５７番１外 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、医院等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東22m国道 水道、下水 洞爺 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 旧虻田町地区の中心商業地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 洞爺駅西方 190m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 道内外から多くの観光客が訪れる洞爺湖温泉からは離れており、過疎化による商圏人口の減少、隣接市大型店舗 への顧客流出により、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、洞爺湖町及び伊達市の商業系地域一円と判断した。主な需要者は、洞爺湖町に地縁性を有する中小法人 、個人事業者等と思われる。旧虻田町地区の中心商業地域であり、小売店舗等が建ち並んでいるが、世界遺産の入江・ 高砂貝塚の来場者を取り込めておらず、既存建物の建て替え更新等も無く、商業地の需要は低調である。近時における 商業地の取引件数が少なく、取引規模や価格も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ洞爺駅に近い国道沿いに日用品等の小売店舗が建ち並ぶ洞爺湖町の中心商業地域である。店舗併用住宅等の自己所 有が一般的な地域であり、賃貸用のテナント向け物件はほぼ見られないなど賃貸市場が未成熟であることから、収益価 格の試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映しており規範性が高い比準 価格を標準とし、近時の需給動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 洞爺湖温泉地区は観光客数の回復により活気 を取り戻しているが、全道平均を上回る人口 減少により不動産需要は総体的に弱い状態が 続いている。 特急停車駅であるＪＲ洞爺駅前という立地優 位性を活かせておらず、金融機関が閉店する など商況は厳しく、地価は下落傾向で推移し ている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％