令和7年1月13日　提出 洞爺湖 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洞爺湖 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 8,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡洞爺湖町高砂町５６番６外 ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い幹線道沿いの住宅 地域 南東16m道道 水道、下水 洞爺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北、１６ｍ 道道 交通 施設 洞爺駅南東方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海から離れた高台に位置し、街路条件にも優れる既成住宅地であり町内では選好性の高い地域であるが、人口減 少に起因する市場規模縮小等から、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、洞爺湖町内のうち旧虻田町地区の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、旧虻田町地区の居住者及び 地縁的選好性を有し、戸建住宅の所有を目的とする個人である。付近に日用品店舗や公共施設が揃っており生活利便性 に優れる地域であるが、少子高齢化等の町勢の衰退傾向によって、住宅地の需要は総じて低調である。需要の中心とな る価格帯は、土地は１００坪で概ね３００～３５０万円程度、中古住宅は規模や築年数によって相当の開きがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町中心部やＪＲ洞爺駅への接近性に優れた、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり 、周辺にはアパート等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が形成されていない地域であることから、収益価格の 試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映しており規範性が高い比準価格 を標準とし、他標準地の推移動向及び近時の不動産市況等を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 洞爺湖温泉地区は観光客数の回復により活気 を取り戻しているが、全道平均を上回る人口 減少により不動産需要は総体的に弱い状態が 続いている。 中心部への接近性に優れるが、入江・高砂貝 塚が世界遺産に登録された影響は未だ見られ ず、旧虻田町地区全体の衰退から、地価は若 干の下落基調。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％