令和7年1月9日　提出 白老 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町大町２丁目１００４番１ ｢大町２－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 2.5:1 店舗 Ｂ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅に近い商業地域 南東20m町道 水道、下水 白老 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ町道 交通 施設 白老駅南方 200m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 白老町の旧来の中心商業地域。「ウポポイ」による駅前商業地域への好影響は、現段階では認められない。町の 衰退傾向により、商業地需要は弱く、地価も下落傾向。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白老町一円の商業地の圏域で、需要者の中心は事務所、店舗等としての利用を前提とした法人又は個人事 業者になるものと思料される。「ウポポイ」による駅前商業地域への好影響は、現段階では認められない。町の衰退傾 向により、商業地需要は弱く、地価も下落傾向。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状 況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引時点の古い事例を含むものの、正常取引の５事例より求めている。また、補修正により、市場性を反 映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は自己所有の商業地域であり、賃貸市場が未成熟で あるため適用を断念した。本件では一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。なお、規準とすべき公示地が見当たらないことから、公示地からの規準は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市など地価上昇傾向にある地域がある 一方、その他の地域、特に郡部では衰退傾向 により、一部を除き地価の下落傾向が続いて いる。 白老町の旧来の中心商業地域。町の衰退傾向 により、商業地需要は弱く、地価も下落傾向 。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％