令和7年1月9日　提出 白老 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 674,000 円  １㎡当たりの価格 2,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字社台６４番１７ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る国道背後の住宅地 域 北西6m町道 水道、下水 社台 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 社台駅南西方 460m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 社台地区の住宅地域、地域に特段の変動要因は無いものの、新規の土地需要はあまり期待できる状況にはなく、 地域は衰退傾向で、土地取引も少なく地価は下落傾向。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白老町一円の住宅地域。需要者の中心は町内居住者が殆どで、特に地域に地縁性を有する需要者が多いも のと思われる。地域の衰退により土地需要は弱く、地価も下落傾向。土地は規模８０坪程度で１００万円以下。中古戸 建物件は、建物の規模、建築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引時点の古い事例を含むが、正常取引の事例より求めている。また、補修正により、市場性を反映した 説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場が未成熟で適 用が困難なため適用を断念した。本件では一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。なお、規準とすべき公示地が見当たらないことから、公示地からの規準は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市など地価上昇傾向にある地域がある 一方、その他の地域、特に郡部では衰退傾向 により、一部を除き地価の下落傾向が続いて いる。 社台地区の住宅地域、新規の土地需要はあま り期待できる状況にはなく、地域は衰退傾向 で、地価も下落傾向。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％