令和7年1月15日　提出 大空 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大空 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 網走郡大空町女満別西５条３丁目３４２番６５ ｢西５条３－４－７｣ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5.5m町道 水道、下水 女満別 990m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い古くからの住宅 地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ町道 交通 施設 女満別駅南西方 990m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部付近の取引は、近年、道道沿い中大商業施設の充実に伴い、過年度に比べれば件数が見られるようになっ た。が、町の土地需要は恒常的に低く、物価高騰等の一般的要因もあって、地価は今後も下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、役場や商業施設、病院等が存する町中心部周辺の住宅地域と判定する。女満別空港を擁するが通過型で 、地域活性化には乏しい。需要者は町内居住者がほとんどである。新築需要は町供給の郊外分譲地等が多かったが、近 年は同供給は少ない。が、中心部の空港へ通じる道道沿いに商業施設が増えたことから、中古住宅を中心に中心部の取 引も散見されるようになった。土地は３００万円程度、新築建売で２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街地中心部に位置する事例から比準を行っており、信頼性が高い。収益価格は、町全般に住宅需要自体 が高くないため賃貸住宅市場の熟成度は低く、その試算を断念した。したがって、比準価格を中心に、観光収入も少な い小規模な町であること等の一般的要因をも勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に 加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ り、不動産取引は減少している。 町中心部は需要が低かったが、空港へ向かう 道道沿いに商業施設、信金が相次いで開業し 、背後住宅地でも中古取引が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％