令和7年1月15日　提出 雄武 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雄武 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 726,000 円  １㎡当たりの価格 4,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紋別郡雄武町字雄武１０３１番５０ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西8m町道 水道、下水 名寄 89.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 名寄駅北東方 89.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められない。少子高齢化・過疎化の影響で、 地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町役場周辺の地域を中心とする住宅地域一円の圏域。主な需要者は町内在住の住宅一次取得者層と見込ま れるが、若年層の他圏への転出、少子高齢化等の影響で市場は低迷している。市場では中古物件の取引が大半で、取引 価格は地上建物の影響を大きく受けている。近時の取引件数は少なく入手可能な取引情報も限定的であるため、需要の 中心となる取引価格帯の実態把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を得た。収益価格は地域的特性から適用を断念した。地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、市場では自 己の利用を前提とする取引が中心となっている。価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、 さらに前年価格からの推移、単価と総額との関連等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき 標準地は存在せず規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] オホーツク圏の景気は緩やかに持ち直しつつ あるが、物価高の影響で建築需要は低調であ る。 地域内に特段の変動は認められないが、町の 少子高齢化・過疎化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％