令和7年1月15日　提出 遠軽 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   遠軽 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紋別郡遠軽町大通北１丁目１番１３外 ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 不整形 1:1.2 事務所 ＲＣ4 事務所、金融機関等 が建ち並ぶ国道沿い 商業地域 南東22m国道 水道、下水 遠軽 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの既存商業地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 遠軽駅北東方 230m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模既存商店は低迷だが、国道沿いに眼科医院、そば店が、郊外に飲食チェーン店が出店するなどの商業投資 が見られる。Ｒ４年、岩見通に芸術文化交流プラザが開業、岩見通改良、公共駐車場整備等の公共投資も継続。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道２４２号、岩見通、連隊通沿い等を中心とする商業地域の範囲と判定する。需要者は、小規模画地 にあっては町内の法人、個人事業主が主で、大中規模画地ではスーパー、地元資本信金等で、道外資本は少ないが、近 年、飲食チェーン等の出店も見られる。当町はＳＣが複数あり、周辺地域の商業需要の中核的役割もあり、購買力流出 も比較的小さい。中心価格帯は、位置、接道系統などにより大きく異なり、総額の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、４事例による試算となったが、市街地内の類似性のある事例を収集でき、実証性がある。収益価格は、近 隣地域付近では古くからの自用の店舗が多く、テナント物件の新築は少ないため、信頼性はやや劣るものと判断する。 よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、一般的要因を総合的に勘案の上、単価と総額との関連をも考慮 して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高規格道路の延伸（Ｒ元．遠軽ＩＣ開通）と 駅前再開発等の公共事業効果で、少数だが商 業地投資の継続が見られる。 大型ＳＣ等は集客堅調、既存の小規模店は収 益性が逓減だが、古い建物の取壊前提での商 業地投資も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％