鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
遠軽 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

遠軽 -1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

2,970,000 円

１㎡当たりの価格

10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紋別郡遠軽町岩見通北４丁目３番２０				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ中心部背後の住宅地域	南東8m町道	水道、下水	遠軽 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に近い既存住宅地域

街

路

基準方位北、８ｍ町
道

交通

施設

遠軽駅北方

700m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新築需要は南町等の新興住宅地が主で、中心部から近い既存住宅地域は需要が弱いが、暦年の下落と高規格道路
ＩＣ開通等の経済効果により、暫くは横ばい傾向と予測する。今後の住宅ローン金利上昇等の動きに注視。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,060 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岩見通、１条通、２条通の市街地中心部に近い住宅地域と判定する。需要者は町内居住の比較的年齢層
の高い個人で、厚生病院及びこれに隣接する大型スーパー等への利便性を重視する傾向がある。新築需要は南町等の郊
外部が多いため、中心部付近は中古物件付取引が多い。土地は２００～３００万円程度、新築建売は少ないが２，５０
０万円程度が中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、中心部周辺の既存住宅地に係る事例から比準しており、信頼性が高い。収益価格については、当町は中核
都市的機能を有するため、転勤者向けのアパート等も見られるが、賃貸需要よりは投資需要中心のため、信頼性はやや
劣るものと判断する。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、一般的要因の動向を踏まえ、単価と総額
との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高規格道路の延伸（Ｒ元．遠軽ＩＣ開通）と
駅前再開発等の公共事業効果で、少数だが商
業地投資の継続が見られる。

自衛隊員や公務員等の若い世代の新築需要は
郊外の新興分譲地等が中心で、既存住宅地で
は高齢化が進み、中古物件取引が主である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

遠軽 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７５１５５５ -3	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２５１７５１５５５ -7	紋別郡遠軽町		底地	（　）	長方形	南東4m町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	１２５１７５１５５５ -8	紋別郡遠軽町		貸家建付地	（　）	長方形	北西3.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	１２５１７５１５５５ -50004	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	台形	東11m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１２５１７５１５５５ -50007	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	長方形	南東12.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,811	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	11,302	100 [ 106.1]	10,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	11,100
b	(　 10,101) 14,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	13,809	100 [ 104.8]	13,177		13,800
c	(　 ) 9,127	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.5]	12,846	100 [ 104.8]	12,258		12,800
d	(　 ) 15,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	14,655	100 [ 104.0]	14,091		14,700
e	(　 3,509) 10,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	10,073	100 [ 103.0]	9,780		10,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,500 円／㎡]

遠軽 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,879,938	807,637	3,072,301	2,972,500	99,801	（　0.9711） 96,917	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,977,898 円　　　　（　 7,060 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

遠軽 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.00	Ｗ2	304.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー・タイプ、平均専用面積７２．２㎡、３ＬＤＫ、平面駐車場４台、２階建共同住宅が標準的で、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同等の建物の標準的率として認定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	152.00	95.0	144.40	1,150	166,060	1.0	166,060
							0.0	0
2～ 2	住宅	152.00	95.0	144.40	1,205	174,002	1.0	174,002
							0.0	0
～

～

～

計		304.00	95.0	288.80		340,062		340,062
								0

⑨年額支払賃料	340,062 円　×　12ヶ月　＝　 4,080,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,080,744 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,037 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,876,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	340,062 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,879,938 円　　　　（　 13,857 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,206 円/㎡　月額支払賃料（　 1,205 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

遠軽 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	41,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	204,037 円	4,080,744　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 348,500 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,000 円	41,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 807,637 円　（　　　　　　 2,884 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 304.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,972,500 円（　　　　　 10,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,879,938 円
②総費用	807,637 円
③純収益　①－②	3,072,301 円
④建物等に帰属する純収益	2,972,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,977,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,060 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

遠軽 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	紋別郡遠軽町岩見通北四丁目３番２０	4603000414572-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
遠軽 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

遠軽 -1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

TEL.

鑑定評価額

2,970,000 円

１㎡当たりの価格

10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紋別郡遠軽町岩見通北４丁目３番２０				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ中心部背後の住宅地域	南東8m町道	水道、下水	遠軽 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北８ｍ町道

交通

施設

遠軽駅

700m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅に一部アパートが混在する現在の地域環境で当面推移と予測。目先の需要に弱さがみられるが、中心街再生
への取り組みが進行中であり、利便性良化が見込まれる地域の需給、地価は現状維持で推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,310 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧遠軽町市街地の住宅地域一円にわたるが、そのうち中心街に比較的近く、価格水準が中位～やや上位に
属する住宅地域との間で代替性が強い。需要者は住宅取得を目的とする町内居住の個人が概ねを占め、アパート投資目
的の需要者は少ない。建築費の高騰により住宅市場は中古物件取引が支配的な状況にあり、取引の中心となる価格帯は
更地で３００万円前後、中古物件で５００～１，０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最有効使用に即した収益物件を想定し、周辺家賃水準を参考に収益価格を試算した。地域の賃貸需要を反映させた想定
建物は、許容容積率未消化の建物となり、建設費高騰の影響を受け、収益価格は低位なものとなった。地域は市場性を
反映した価格形成が支配的な道東の小規模な街に存する。試算価格の調整については、収益価格を参酌、周辺公示価格
の推移、市場分析を踏まえた検討を行い、本件では比準価格を採用、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足、人件費・物価上昇が足を引っ張り
、景況回復は緩やかなものにとどまる。建築
工事費の高騰は最近の建築着工数の急減をも
たらしている。

役場新庁舎の建替、駅前広場の再整備が進行
中。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

遠軽 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７５１５５５ -3	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２５１７５１５５５ -50009	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	長方形	南東8m町道、北東8m、角地		（都）２中専 (60,200)
c	１２５１７５１５５５ -50006	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	正方形	南東7.2m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	１２５１７５１５５５ -50008	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	長方形	北西11.5m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,811	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	11,302	100 [ 113.5]	9,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	10,400
b	(　 ) 10,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	9,835	100 [ 97.0]	10,139		10,600
c	(　 ) 6,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 104.5]	11,525	100 [ 97.0]	11,881		12,400
d	(　 ) 10,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	10,185	100 [ 98.9]	10,298		10,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,600 円／㎡]

遠軽 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,481,049	748,161	2,732,888	2,629,550	103,338	（　0.9711） 100,352	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,048,000 円　　　　（　 7,310 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

遠軽 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.56	Ｗ2	285.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階共同住宅（各階２戸、平均約６１㎡）敷地内に駐車場４台配置（駐車料は賃料に含む）。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

内部階段、屋内通路等の共用部分を配置。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	142.56	90.2	128.59	1,160	149,164	1.0	149,164
							0.0	0
2～ 2	住宅	142.56	92.7	132.15	1,180	155,937	1.0	155,937
							0.0	0
～

～

～

計		285.12	91.4	260.74		305,101		305,101
								0

⑨年額支払賃料	305,101 円　×　12ヶ月　＝　 3,661,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,661,212 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,478,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,101 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,481,049 円　　　　（　 12,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,161 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

遠軽 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	38,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	183,061 円	3,661,212　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	38,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 748,161 円　（　　　　　　 2,672 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 285.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,629,550 円（　　　　　 9,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,481,049 円
②総費用	748,161 円
③純収益　①－②	2,732,888 円
④建物等に帰属する純収益	2,629,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,338 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,048,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,310 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

遠軽 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	紋別郡遠軽町岩見通北四丁目３番２０	4603000414572-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考