鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
斜里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

斜里 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

9,080,000 円

１㎡当たりの価格

19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	斜里郡斜里町本町３８番１２				②地積　(㎡)	473 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南西20m道道	水道、下水	知床斜里 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

２～３階程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

道路拡幅、道の駅整備等によ
り環境良化された中心部の商
店街

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

知床斜里駅北東方

350m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前付近は、Ｈ２０年代に道道拡幅、区画整理、道の駅等の活性化事業が完了したが観光客が中心で、市民の食
品雑貨等の需要は国道沿いＳＣに流出。取引も極めて少なく、地価は下落基調と予測。近年は空地も目立つ。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は斜里市街の商業地域全域と判定する。需要者は国道沿い大型店等では町外・道外資本も見られるが、駅前
付近では、金融機関やホテルを除き、町内資本が多い。中心価格帯は位置・規模・接面道路等により大きく異なり、取
引の個別性も強いため、総額特定は困難である。駅前付近は道道沿いでも空地が増えており、近年の取引も僅少で、地
価は弱含みが続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、４事例による試算となり、試算値にバラつきが生じたが、稀少な商業地域の取引に係るものであり、実証
性がある。収益価格は、近隣地域付近では自用の店舗や併用住宅が多く、収益性逓減もあってテナント物件は少ないた
め、信頼性は劣るものと判断する。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、駅前付近の既存商店街における
土地需要をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に
加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ
り、不動産取引は減少している。

国道沿い大型店への顧客流出の影響が大きく
、駅前付近の商店街の商況は低い。空地も目
立ちはじめている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

斜里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７５１５４５ -501	斜里郡斜里町		建付地	（　）	長方形	東12m町道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２５１７５１５４５ -503	斜里郡斜里町		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１７５１５４５ -50501	斜里郡斜里町		建付地	（　）	長方形	西8.5m町道、南6.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	１２５１７５１５４５ -50502	斜里郡斜里町		建付地	（　）	長方形	北3.8m私道、中間画地		（都）商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,285	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,136	100 [ 90.2]	23,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,400
b	(　 ) 10,861	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	12,007	100 [ 64.0]	18,761		18,800
c	(　 ) 12,361	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	11,278	100 [ 60.3]	18,703		18,700
d	(　 ) 17,210	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	17,572	100 [ 84.5]	20,795		20,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600 円／㎡]

斜里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,574,133	1,939,193	6,634,940	6,317,630	317,310	（　0.9475） 300,651	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,135,735 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

斜里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	Ｓ3	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	473 ㎡	20.7 m x 22.6 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、共同住宅はファミリータイプ、平均専用面積６０．１㎡、駐車場８台。３階建程度の店舗兼共同住宅が標準的。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

同種同等の建物の標準的率として認定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	87.0	165.30	1,570	259,521	2.0	519,042
							0.0	0
2～ 3	住宅	190.00	95.0	180.50	1,309	236,275	1.0	236,275
							0.0	0
～

～

～

計		570.00	92.3	526.30		732,071		991,592
								0

⑨年額支払賃料	732,071 円　×　12ヶ月　＝　 8,784,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 526.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,784,852 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 508,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,564,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	991,592 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,574,133 円　　　　（　 18,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,309 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

斜里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,700 円	86,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	453,643 円	9,072,852　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 886,300 円	86,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	217,250 円	86,900,000　×　　　　 0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,900 円	86,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,939,193 円　（　　　　　　 4,100 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,317,630 円（　　　　　 13,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,574,133 円
②総費用	1,939,193 円
③純収益　①－②	6,634,940 円
④建物等に帰属する純収益	6,317,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,135,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

斜里 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	斜里郡斜里町本町３８番１２	4602000079970-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
斜里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

斜里 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

TEL.

鑑定評価額

9,080,000 円

１㎡当たりの価格

19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	斜里郡斜里町本町３８番１２				②地積　(㎡)	473 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南西20m道道	水道、下水	知床斜里 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地整備事業が完了した中
心商業地域

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

知床斜里駅北東方

350m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地整備事業による商況への期待もあったが、中心となる日常の消費需要には十分に応えきれず国道沿い郊外
店へ消費・客足は流れ、中心商業圏の衰退傾向は続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建て程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地域一帯及び幹線道路沿いの圏域である。需要者は町内の商工関連業者、個人等が挙げられる。
期待されていた市街地整備事業によっても、人口世帯数減、高齢化による消費減退や郊外店への消費流出により商況に
大きな改善は見られない。道の駅周辺の店舗は観光客向けの面があるが人気の高いウトロの道の駅に直行する傾向が強
く、中心部全体の活性化には力不足である。中心となる価格帯は敷地規模による差異が大きく特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小店舗等が建ち並ぶ中心商業地域であるが、収益性に裏打ちされた需要面で賃貸市場が成熟しているとは言い難く収益
価格の信頼性は劣る。取引事例比較法では取引自体が少ないなか古い事例も採用せざるを得なかったが規範性が高い事
例を中心に検討したもので比準価格の信頼度は高い。比準価格を重視し収益価格は参酌する程度の位置づけとして、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

最近３年間平均で町内の日本人人口は年約２
３０人（２％超）、日本人世帯は約６０世帯
（１％前後）の減少が続いている。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

斜里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７５１５４５ -501	斜里郡斜里町		建付地	（　）	長方形	東12m町道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２５１７５１５４５ -503	斜里郡斜里町		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１７５１５４５ -50501	斜里郡斜里町		建付地	（　）	長方形	西8.5m町道、南6.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	１２５１７５１５４５ -50502	斜里郡斜里町		建付地	（　）	長方形	北3.8m私道、中間画地		（都）商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,285	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,136	100 [ 92.2]	22,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,900
b	(　 ) 10,861	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	12,007	100 [ 65.0]	18,472		18,500
c	(　 ) 12,361	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	11,278	100 [ 60.5]	18,641		18,600
d	(　 ) 17,210	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	17,572	100 [ 84.6]	20,771		20,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,500 円／㎡]

斜里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,876,750	1,800,320	6,076,430	5,742,360	334,070	（　0.9475） 316,531	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,459,816 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

斜里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	473 ㎡	21.0 m x 23.0 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗－フロア貸し、２～３階：住宅－小家族向け２ＤＫ、５４㎡／戸、各階３戸

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	91.0	163.80	1,560	255,528	3.0	766,584
							0.0	0
2～ 3	住宅	180.00	91.0	163.80	1,249	204,586	1.0	204,586
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	91.0	491.40		664,700		1,175,756
								0

⑨年額支払賃料	664,700 円　×　12ヶ月　＝　 7,976,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 491.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,976,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 398,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,865,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,175,756 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,876,750 円　　　　（　 16,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,249 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

斜里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,200 円	81,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	413,220 円	8,264,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 834,300 円	81,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,700 円	81,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,800 円	81,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,800,320 円　（　　　　　　 3,806 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,800,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,742,360 円（　　　　　 12,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,876,750 円
②総費用	1,800,320 円
③純収益　①－②	6,076,430 円
④建物等に帰属する純収益	5,742,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	334,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,531 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,459,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

斜里 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	斜里郡斜里町本町３８番１２	4602000079970-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考