令和7年1月15日　提出 斜里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斜里 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 斜里郡斜里町朝日町３７番１０外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 東9m町道 水道、下水 知床斜里 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の一般住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ町 道 交通 施設 知床斜里駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内の東側郊外部に位置する住宅地で、国道沿い商業施設や病院への接近性が劣り、空地も見られるなど環 境条件もやや劣るため、需要は低く、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地東部郊外の朝日町及び光陽町であるが、新光町等、他の郊外部とも価格牽連性がある。朝日町周 辺は環境条件は良好だが、国道沿い大型商業施設や中学校・国保病院とやや距離があり、また、小学校区の関係もあっ て、住宅地需要は低い。需要者は町内居住の個人であるが、物価高騰等の影響もあって、取引件数は少ない。土地は２ ５０～３５０万円程度、新築建売で２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地内のＪＲ線より東側に位置し、西側に比して相対的に需要が劣る地域である。比準価格については、 同一需給圏外からも事例を採用したが、価格牽連性を有するもので、実証性がある。収益価格については、郊外の戸建 住宅需要がほとんどを占める地域で、アパート等の賃貸物件は少ないため、その試算は断念した。したがって、比準価 格を中心に、物価、住宅ローン金利等の動向をも勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光は回復傾向だが、３年前の観光船事故に よるイメージダウンの影響は残っている。 住宅地需要は、主に各利便性からＪＲ線西側 地区の方が高く、近隣地域は東側のやや奥ま った位置にあるため需要は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％