別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
美幌 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美幌 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 網走郡美幌町字仲町１丁目１４１番３８
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 主に一般住宅が建ち
並ぶ小学校に近い住
宅地域		 南東10.5m町道 水道、下水 美幌

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地北西寄りの中規模一般
住宅地域		 街

路		 基準方位北、１０．
５ｍ町道		 交通

施設		 美幌駅南西方

800m		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 緑道・小学校にも近く、既存住宅地域の中では比較的環境条件が良いが、郊外分譲地との競合で若い世代の新築
需要は低めである。物価高等の一般的要因から、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,350 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地内の住宅地域全域と判定する。近年は大型商業施設が郊外の青山、稲美地区に充実し、その背後
の分譲住宅地に新築需要が集まり、既存住宅地の需要は低い。が、近隣地域は小学校に近く、商業施設も比較的近くに
存するため、一定の実需がある。需要者は町内居住の比較的年齢層の高い世代で、落ち着いた既存住宅地の環境を重視
する傾向がある。土地は４００万円半ば、新築建売で２，７００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市街地内で類似性の高い事例を収集でき、信頼性が高い。収益価格については、周辺にはアパート等も見
られるが、戸建持家目的の需要が大半の地域であるため、収益価格の信頼性はやや劣るものと判断する。よって、比準
価格を中心とし、収益価格を参考に、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に
加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ
り、不動産取引は減少している。


既存住宅地で全般的に競争力は低いが、小学
校に至近のため、一定の需要がある。Ｒ３町
役場新築建替が完成。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美幌 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
５１５４３
-50005		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b １２５１７
５１５４３
-6		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m町道、
北東7.2m、
角地
（都） 近商

(90,300)
c １２５１７
５１５４３
-50004		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d １２５１７
５１５４３
-50006		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西7m町道、
南東6m、角地
（都） １住居

(60,200)
e １２５１７
５１５４３
-50011		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,991  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
12,569 		 100
[  96.5]
13,025 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
13,600 
b (　           ) 
8,896  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.5]
9,664 		 100
[  88.7]
10,895 
11,400 
c (　           ) 
10,862  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
11,054 		 100
[  96.5]
11,455 
12,000 
d (　      6,657) 
13,314  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
12,621 		 100
[ 100.0]
12,621 
13,200 
e (　           ) 
10,978  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
10,686 		 100
[  96.5]
11,074 
11,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -8.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,800 円／㎡]  



美幌 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,571,864 
964,908 
3,606,956 
3,467,090 
139,866 		 （　0.9711）
135,824 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,771,918 円　　　　（　      7,350 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美幌 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 175.00 Ｗ2 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     10.9 m x   34.5 m  前面道路：町道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー・単身兼用タイプ、平均専有面積５６．６㎡、２ＤＫ、駐車場５台。２階建共同住宅が標準的で、下記のとおり想定した。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 同種同等の建物の標準的率として認定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
175.00 
97.0 
169.75 
1,123 
190,629 		 1.0  190,629 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
175.00 
97.0 
169.75 
1,179 
200,135 		 1.0  200,135 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
97.0 
339.50 

390,764 		 390,764 
0 
⑨年額支払賃料        390,764 円　×　12ヶ月　＝　       4,689,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     339.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         150,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,689,168 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         150,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       270,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,568,175 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           390,764 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,571,864 円　　　　（　        12,127 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美幌 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,900 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 241,958 円  　　　        4,839,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,000 円  　　　　     47,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,250 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         964,908 円　（　　　　　　         2,559 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,467,090 円  
（　　　　　         9,197 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,571,864 円      
②総費用 964,908 円      
③純収益　①－② 3,606,956 円      
④建物等に帰属する純収益 3,467,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 139,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,824 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          360 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,771,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,350 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美幌 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　網走郡美幌町字仲町一丁目１４１番３８
 4603000470465-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
美幌 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美幌 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 網走郡美幌町字仲町１丁目１４１番３８
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 主に一般住宅が建ち
並ぶ小学校に近い住
宅地域		 南東10.5m町道 水道、下水 美幌

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小学校に近い住宅地域 街

路		 基準方位　北、１０
．５ｍ町道		 交通

施設		 美幌駅南西方

800m		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動なく概ね同様の状況で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部に比較的近い既成住宅地域一帯の圏域である。需要者は主として町内の一次取得者層が中心である
と見込まれる。人口及び世帯数の減少、高齢化の進展、景気低迷、物価高等により需要が細るなか、当圏域では東部郊
外造成地との競合もあり需要は弱含みの状況が続いている。土地は３７０㎡程度で４５０～５００万円程度が需要の中
心と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部には低層の共同住宅も混在しているが共同住宅等の収益物件用地の需要は極めて少ない。収益価格は比準価格に比
し７割強程度の低位水準で求められた。当圏域での取引にあたり取引価格決定に際し収益価格はほとんど影響を及ぼし
ていないこと及び自用目的での取引が中心で居住の快適性を重視する地域であることを勘案し、比準価格をもって鑑定
評価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 年間２％超の人口減少、１％程度の世帯数減
少が続いている。



地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美幌 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
５１５４３
-6		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m町道、
北東7.2m、
角地
（都） 近商

(90,300)
b １２５１７
５１５４３
-50004		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２５１７
５１５４３
-50010		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d １２５１７
５１５４３
-50011		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,896  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.5]
9,664 		 100
[  88.4]
10,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
11,400 
b (　           ) 
10,862  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
11,054 		 100
[  96.5]
11,455 
12,000 
c (　           ) 
14,405  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
13,605 		 100
[ 112.6]
12,083 
12,600 
d (　           ) 
10,978  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
10,686 		 100
[  96.5]
11,074 
11,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -8.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,800 円／㎡]  



美幌 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,793,773 
775,306 
3,018,467 
2,858,700 
159,767 		 （　0.9711）
155,150 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,166,327 円　　　　（　      8,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美幌 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｗ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     11.0 m x   34.0 m  前面道路：町道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族向け、２ＤＫ（４７㎡／戸、各階３戸、全６戸） ⑦有効率　  95.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
95.0 
142.50 
1,143 
162,878 		 1.0  162,878 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
96.0 
144.00 
1,178 
169,632 		 1.0  169,632 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
95.5 
286.50 

332,510 		 332,510 
0 
⑨年額支払賃料        332,510 円　×　12ヶ月　＝　       3,990,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,990,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,790,614 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           332,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,793,773 円　　　　（　        10,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,179 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,178 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美幌 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 199,506 円  　　　        3,990,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      331,500 円  　　　　     39,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         775,306 円　（　　　　　　         2,057 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,858,700 円  
（　　　　　         7,583 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,793,773 円      
②総費用 775,306 円      
③純収益　①－② 3,018,467 円      
④建物等に帰属する純収益 2,858,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 159,767 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 155,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,166,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美幌 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　網走郡美幌町字仲町一丁目１４１番３８
 4603000470465-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考