令和7年1月8日　提出 美深 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美深 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡美深町字大通北２丁目５番外 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2F1B 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 南西22m国道、背面道 水道、下水 美深 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ国道、背面道 交通 施設 美深駅北西方 520m 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域で地域内に特段の変動要因は認められない。当面現状の環境を維持するものと考える。少子 高齢化等の影響が大きく、当該地域に対する需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美深駅周辺や、国道沿いを中心とする商業地域ないしは混在地域一円の圏域である。主な需要者は地元の 法人、個人事業主と見込まれ他市町村からの転入は少ない模様である。国道沿いの既成商業地域で地域内に特段の変動 要因は認められない。地域経済の低迷、人口減少及び高齢化等の影響により需要は低迷している。市場における中心価 格帯は、町内における不動産取引が少ないため判然としないが、土地は２００万円程度と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域にあり、賃貸需要等の観点から収益価格を試算することはできな かった。実際の取引においては、自用目的が中心である不動産市場の特性等を踏まえ、本件においては不動産市場の実 態を反映した比準価格を採用し、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているものの、地域 経済の低迷、人口減少及び高齢化等により不 動産需要は減少している。 地域要因に特段の変容は把握されないものの 、人口減少、高齢化に伴う後継者難等により 、商況は低迷しており、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％