令和7年1月15日　提出 上川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上川 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 671,000 円  １㎡当たりの価格 1,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡上川町栄町６０番３８ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北東9m町道 水道、下水 上川 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ町道 交通 施設 上川駅西方 900m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上川町郊外に存する住宅地域である。特に地域の変動要因は見られず、現状維持で推移するものと予測される。 人口減少・高齢化等から宅地需要は長期的に減退しており、地価水準は下落傾向が続くものと推定される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上川町内の住宅地域一円の圏域である。主たる需要者は地元在住の個人が中心である。人口減少や高齢 化の進行から町内の不動産取引は低調で宅地需要は長期的に減退しており、地価水準は下落傾向が続くものと推定され る。町内の土地取引が少ないため、市場の中心価格帯は判然としないが、土地は標準的な規模で概ね６５万円前後とみ られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の取引事例を採用して試算したもので、市場性を反映し実証的で 説得力を有する。一方、上川町内は人口減少等から賃貸需要が乏しく、賃貸物件の建築は経済合理性の観点から実現性 が乏しいため収益還元法は適用しなかった。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、当該 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の影響により不動産需要は 減退している。 特に地域の変動要因は見られないが、人口減 少等により宅地需要は長期的に減退している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％