令和7年1月14日　提出 奈井江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈井江 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 810,000 円  １㎡当たりの価格 3,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡奈井江町字奈井江５７５番８３ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北8m町道 水道、下水 奈井江 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ線東側の既成住宅地域 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 ＪＲ奈井江駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ線東側の既成住宅地域。日常生活の利便性が劣り、町内住宅地としての位置づけはやや低位にある。今後も 地域発展の可能性は小さく、地価は下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈井江町市街地内に存する住宅地域一円と把握するが、特にＪＲ函館本線東側地域との価格牽連性 が強い。需要者は大半が奈井江町の居住者で、他市町村からの需要は少ない。近隣地域は住宅地として人気薄のエリア であり、宅地需要は弱く、更地を購入し建物を新築する動きはほとんど見られない。需要の中心となる価格帯は中古の 戸建住宅で１，０００万円前後、土地は近くの奈井江町の分譲地で７０万～１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用が中心の戸建住宅地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないことから、収益還元法は非適用 とした。比準価格は類似性の高いＪＲ函館本線東側地域内の事例から比準し求めたもので、地域の地価水準を反映した 価格が得られたと認められる。鑑定評価額の決定に際しては、地域の需給動向、昨年価格からの検討を加えた結果、比 準価格をそのまま採用して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,130 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は全道平均を上回って高く、高齢 化率も４０％以上と高い。基幹産業である農 業は就業者数の減少が懸念される等厳しい状 況である。 住宅地として人気の薄い地域である。空家も 見られるなど地域人口の減少傾向が続いてい る状況に変わりない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％