鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
余市 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

余市 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　松本　篤志

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	17,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	余市郡余市町黒川町４丁目１１２番外				②地積　(㎡)	703 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	銀行Ｓ2	小売店舗、銀行、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	西18m国道、背面道	水道、下水	余市 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

余市駅前十字街付近

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

余市駅北西方

150m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な店舗等が建ち並ぶ駅前・近隣型の商業地域である。将来において、ＪＲ余市駅～小樽駅間のバス転換・
鉄道廃止が予定されることなどから空洞化が懸念される。地価は下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、余市町内の商業地域一円である。中心となる需要者は自己業務用不動産の取得を目的とする法人を中心
に店舗ビル用地取得を目的とする不動産業者等が競合すると考えられる。旧来型の地元商店街であるが、鉄道利用の顧
客は少ないなど、需要は少ない。需要の中心となる価格帯は、利用用途・規模により様々で把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

余市駅前の商業地域であり、投資用不動産需要は少なく、現実の不動産市場においては自己業務使用需要が中心となっ
て価格形成が行われている。最近の建築費高騰の影響もあり、収益価格は比準価格より低位に試算されており、現実の
不動産市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少に加え高齢化が進行している。水産
資源の減少や後継者不足に伴う地元産業の低
迷。

郊外型商業施設の増加と地元商店街の衰退。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

余市 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７８１４０８ -115004	余市郡余市町		底地	（　）	不整形	西20m国道、北西4m、準角地		（都）準住居 (70,200)
b	１２５１７８１４０８ -595005	余市郡余市町		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	１２５１７８１４０８ -595002	余市郡余市町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南21m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２５１７８１４０８ -595003	余市郡余市町		更地	（　）	不整形	南西18m国道、北9m、角地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 10,069) 16,782	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	19,419	100 [ 88.0]	22,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	22,000
b	(　 ) 19,841	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,849	100 [ 85.0]	22,175		22,200
c	(　 ) 11,773	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	14,599	100 [ 67.0]	21,790		21,800
d	(　 ) 9,360	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	9,081	100 [ 51.0]	17,806		17,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -49.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

余市 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を適切に把握することが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,382,770	870,480	3,512,290	2,944,690	567,600	（　0.9369） 531,784	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,314,553 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

余市 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	703 ㎡	14.5 m x 47.8 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駅前立地であるが、国道沿いで広い客用駐車場（賃料込み）確保が必要と判断し、平家建を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	1,650	396,000	3.0	1,188,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		396,000		1,188,000
								0

⑨年額支払賃料	396,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,752,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,752,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 380,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,371,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,188,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,382,770 円　　　　（　 6,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

余市 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,900 円	41,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	190,080 円	4,752,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,000 円	41,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 870,480 円　（　　　　　　 1,238 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9369

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,300,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,944,690 円（　　　　　 4,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,382,770 円
②総費用	870,480 円
③純収益　①－②	3,512,290 円
④建物等に帰属する純収益	2,944,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	567,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	531,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,314,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

余市 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	余市郡余市町黒川町四丁目１１２番	4332000077763-0000
2	余市郡余市町黒川町四丁目１１３番	4332000077764-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
余市 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

余市 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　上杉　孝也

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	17,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	余市郡余市町黒川町４丁目１１２番外				②地積　(㎡)	703 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	銀行Ｓ2	小売店舗、銀行、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	西18m国道、背面道	水道、下水	余市 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

余市駅前の国道沿いの旧来型
の商業地域

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

余市駅北西方

150m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

余市町における不動産市場の低迷の一因となっている人口減少、高齢化の進行について、改善する見込みはなく
、今後も現状のまま推移するものと予測する。新幹線の延伸による在来線の廃止の影響に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は余市町内の中心商業地域一円。主たる需要者は店舗、事務所等の所有を目的とする個人又は法人、中小規
模の店舗等の運営、経営を行う個人又は法人となる。人口減少、高齢化の進行により不動産需要は住宅地、商業地とも
全体的に弱まっている。後継者不足も相俟って空き店舗等も増加している。北海道新幹線の札幌延伸による在来線の廃
止の影響が今後懸念される。取引の中心は、規模、用途、取引目的等により様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ余市駅周辺の中心商業地域であり、収益価格を特に重視すべきであるが低位に求められた。中小規模の個人経営に
よる店舗等が見受けられる等、自用物件がほとんどで賃貸市場が未成熟であり適切な収益事例の収集が困難であり、ま
た町内においては人口減少、高齢化の進行が顕著で想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかった。本
件においては、売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化の進行等により不動産市場
は住宅、商業地とも停滞。観光客の増加に期
待するが影響は小さい。今後は在来線の廃止
の影響が懸念。

町内中心商業地であり、利便性は良好だが需
要は弱含み。高速道路延長、道の駅の移転等
の好材料もあるが、在来線廃止の影響が懸念
される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

余市 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７８１４０８ -115004	余市郡余市町		底地	（　）	不整形	西20m国道、北西4m、準角地		（都）準住居 (70,200)
b	１２５１７８１４０８ -595004	余市郡余市町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m町道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１７８１４０８ -117003	余市郡余市町		更地	（　）	不整形	北8m市道、南2m、二方路		（都）準工 (60,200)
d	１２５１７８１４０８ -595005	余市郡余市町		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 10,069) 16,782	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	19,419	100 [ 87.2]	22,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	22,200
b	(　 ) 9,302	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	14,418	100 [ 69.0]	20,896		20,900
c	(　 ) 15,524	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	15,762	100 [ 42.3]	37,262		37,200
d	(　 ) 19,841	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,849	100 [ 86.7]	21,740		21,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,200 円／㎡]

余市 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,469,386	858,908	3,610,478	3,139,250	471,228	（　0.9338） 440,033	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,362,404 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

余市 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	703 ㎡	14.5 m x 47.8 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

商業床需要が弱いため平屋建を想定する一方で広い駐車スペース（賃料込み）が必要と判断した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	1,720	412,800	3.0	1,238,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		412,800		1,238,400
								0

⑨年額支払賃料	412,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,953,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,953,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 495,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,458,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,238,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,469,386 円　　　　（　 6,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１２３５４０８　　　　-595007	1,670 ( 1,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１２３５４０８　　　　-595003	915 ( 914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

余市 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,900 円	43,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	148,608 円	4,953,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,000 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 858,908 円　（　　　　　　 1,222 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,139,250 円（　　　　　 4,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,469,386 円
②総費用	858,908 円
③純収益　①－②	3,610,478 円
④建物等に帰属する純収益	3,139,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	471,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	440,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,362,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

余市 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	余市郡余市町黒川町四丁目１１２番	4332000077763-0000
2	余市郡余市町黒川町四丁目１１３番	4332000077764-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考