鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
岩内 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩内 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　坂井　愼一

TEL.

鑑定評価額

2,850,000 円

１㎡当たりの価格

19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩内郡岩内町字万代８番１６				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所兼店舗Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの中心的商業地域	南東22m国道	水道、下水	小沢 15.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

小沢駅西方

15.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの中心商業地に所在するが、郊外型店舗への顧客流出、後継者不足等により、空き店舗も多い。管内経
済動向・人口減等により、商業地の需要は減退しており、当面の地価水準は弱含み傾向が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩内町及び共和町内の商業地域である。需要の中心は物販・飲食等を主体とする店舗用地・事務所用地と
して個人事業者及び中小の法人等である。郊外型大規模店への顧客流出、町内人口の減少、経営者の高齢化・若年層の
町外流出による後継者不足からくる衰退傾向、管内経済の低迷により不動産需要が減少し、地価は弱含み傾向が続いて
いる。商業地の取引が少ないことから市場の中心となる価格帯は特定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの小売店舗が多い商業地で、個人事業者が経営する自用の物件が多く賃貸物件は少ない。賃貸需要が低いため
賃料水準も低く、収益価格は低位に試算された。規準とすべき地価公示標準地がなく、規準価格は求められなかった。
よって、市場の実態をより反映した規範性の高い取引事例から求めた比準価格を重視して、土地残余法の想定要素につ
いて限界を有する収益価格は参考程度にとどめ、地域における動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市等の不動産動向に比べ後志管内景気動
向は一部地域を除き弱いままで、当町内商業
地においても中心部空洞化・後継者難から地
価は弱含み傾向。

周辺は国道沿い中心商業地に位置、人口減、
郊外型商業施設の充実、管内景気動向等から
地価は弱含み傾向で推移。当面は同様な趨勢
が続くと予測。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２３１４０２ -115001	岩内郡岩内町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m町道、南8m、角地		（都）近商 (100,300)
b	１２５１２３１４０２ -115002	岩内郡岩内町		建付地	（　）	不整形	北西17m道道、南西4m、南東8m、三方路		（都）商業 (90,400)
c	１２５１２３１４０２ -115003	岩内郡岩内町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		（都）商業 (90,360)
d	１２５１２３１４０２ -595101	岩内郡岩内町		更地	（　）	長方形	北西18m町道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２５１２３１４０２ -595102	岩内郡岩内町		建付地	（　）	不整形	北5.5m町道、中間画地		商業 (90,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 106.0]	12,242	100 [ 60.8]	20,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,100
b	(　 ) 11,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 72.2]	19,377	100 [ 100.0]	19,377		19,400
c	(　 ) 16,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,609	100 [ 77.0]	21,570		21,600
d	(　 ) 11,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	11,295	100 [ 64.0]	17,648		17,600
e	(　 ) 11,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	11,420	100 [ 60.8]	18,783		18,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,000 円／㎡]

岩内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,219,537	840,948	3,378,589	3,284,250	94,339	（　0.9338） 88,094	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,874,340 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.00	Ｓ3	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	150 ㎡	9.5 m x 15.9 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗兼事務所ビルを想定した。各階のフロア貸し。駐車場なし。

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	85.6	89.00	1,546	137,594	3.0	412,782
							0.0	0
2～ 3	事務所	104.00	85.6	89.00	1,370	121,930	2.0	243,860
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	85.6	267.00		381,454		900,502
								0

⑨年額支払賃料	381,454 円　×　12ヶ月　＝　 4,577,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,577,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 366,196 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,211,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	900,502 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,219,537 円　　　　（　 28,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,546 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,900 円	45,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	183,098 円	4,577,448　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,000 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,950 円	45,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 840,948 円　（　　　　　　 5,606 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,284,250 円（　　　　　 21,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,219,537 円
②総費用	840,948 円
③純収益　①－②	3,378,589 円
④建物等に帰属する純収益	3,284,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	88,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,874,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岩内 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岩内郡岩内町字万代８番１６	4305000075324-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
岩内 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩内 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　石川　明

TEL.

鑑定評価額

2,850,000 円

１㎡当たりの価格

19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩内郡岩内町字万代８番１６				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所兼店舗Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの中心的商業地域	南東22m国道	水道、下水	小沢 15.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

小沢駅西方

15.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型商業施設への顧客の流出が認められるほか空き店舗も散見され、やや衰退傾向にある。岩内町の人口は減
少しており、商業地需要は弱いことから、地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩内町及び共和町の商業地域一円で、特に国道２２９号沿いの中心商業地域との関連が強い。需要者は店
舗や事務所等としての利用を目的とした地縁性を有する個人事業者や道内の中小法人が中心となる。地域経済の停滞や
後継者難等により、やや衰退傾向にある。取引される価格帯や規模がまちまちであることに加えて、取引も少ないため
中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で坪６万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は状況類似地域内の事例から求めたもので、市場の実態を反映した説得力を有する価格である。収益価格は商
業系賃貸市場が成熟していないこともあり、賃料水準が土地価格に見合わず低く求められた。以上から比準価格を標準
とし、収益価格を関連づけ、さらに当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の停滞、人口の減少や後継者不足、
地場産業の不振等により、岩内町内では全般
的に商業地需要は弱含みである。

郊外沿道型の大型店舗との競合、後継者不足
等から宅地需要は弱含みで、空き店舗、空地
の状況に大きな改善は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２３１４０２ -115003	岩内郡岩内町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		（都）商業 (90,360)
b	１２５１２３１４０２ -115002	岩内郡岩内町		建付地	（　）	不整形	北西17m道道、南西4m、南東8m、三方路		（都）商業 (90,400)
c	１２５１２３１４０２ -595102	岩内郡岩内町		建付地	（　）	不整形	北5.5m町道、中間画地		商業 (90,330)
d	１２５１２３１４０２ -595103	岩内郡岩内町		更地	（　）	不整形	南15m国道、東18.5m、西5.3m、三方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,609	100 [ 81.0]	20,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,500
b	(　 ) 11,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 72.2]	19,377	100 [ 95.0]	20,397		20,400
c	(　 ) 11,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	11,420	100 [ 67.5]	16,919		16,900
d	(　 ) 12,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	12,027	100 [ 66.5]	18,086		18,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,000 円／㎡]

岩内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,233,327	910,620	3,322,707	3,229,890	92,817	（　0.9369） 86,960	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,850,213 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.00	Ｓ3	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	150 ㎡	9.5 m x 15.9 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	85.6	89.00	1,560	138,840	3.0	416,520
							0.0	0
2～ 3	事務所	104.00	85.6	89.00	1,370	121,930	2.0	243,860
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	85.6	267.00		382,700		904,240
								0

⑨年額支払賃料	382,700 円　×　12ヶ月　＝　 4,592,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,592,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 367,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,225,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	904,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,233,327 円　　　　（　 28,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,564 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,900 円	45,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	229,620 円	4,592,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,000 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,600 円	45,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 910,620 円　（　　　　　　 6,071 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9369

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,229,890 円（　　　　　 21,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,233,327 円
②総費用	910,620 円
③純収益　①－②	3,322,707 円
④建物等に帰属する純収益	3,229,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岩内 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岩内郡岩内町字万代８番１６	4305000075324-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考