令和7年1月14日　提出 倶知安 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倶知安 5-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 54,200,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡倶知安町南１条西１丁目４０番１外 ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 事務所 ＲＣ2 国道沿いに店舗、事 務所等が建ち並ぶ商 業地域 東25m国道 水道、下水 倶知安 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 倶知安駅東方 620m 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の商業地域は、公共事業（新幹線、高速道路等）の進捗や世界的なリゾート地（ニセコ）の玄関口と なることを見越した不動産需要が依然認められ、取引の過熱感は暫く続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の中心商業地域一円である。需要者は、店舗等を経営する地元の自営業者、収益物件と捉える国内 外の開発業者及び不動産投資家、など様々である。建築費の上昇や人手不足の顕在化など不安材料はあるものの、イン バウンド需要の回復に伴い、圏内での潜在的な不動産需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床 面積、築年数等によりばらつきがあり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られてい ないため、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和は依然継続されているものの、金利 の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、近 年続いた不動産市場の活況は勢いを失いつつ ある。 ニセコの玄関口となる町中心商業地に対して 、国内外の不動産投資家が先行投資している 状況に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％