令和7年1月15日　提出 せたな -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   せたな -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月15日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久遠郡せたな町北檜山区北檜山１７３番１１ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東9m町道 水道、下水 国縫 44.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北９ｍ町道 交通 施設 バス停寿町　南西方 400m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する 。人口減少のほか一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はせたな町の住宅地域であるが、特に代替関係が強いのは、北檜山区の住宅地域一円である。主な需要者は 、町内での住み替えを目的とした個人が中心である。標準地の存する北檜山区は役場本庁が立地し、商業中心地として 位置づけられているが、継続的な人口減少等の影響から住宅地需要は減退傾向にある。取引の中心価格帯は規模等の条 件により異なり、総額の特定は困難であるが、土地単価は１㎡あたり１万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の一般住宅地が取引の中心であり、価格形成は快適性や利便性等に主眼がおかれ、収益性に基づく価格形成が される地域ではないことから、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心 に再検討を加え、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境等の改善により経済は緩やか な回復基調にあるが、物価高騰等による消費 意欲への影響など、不安要素も見られる。 格別の変動要因はなく、人口減少等の一般的 要因の影響を受け、買手主導の取引が行われ ており、地価は下落している。 特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％