令和7年1月15日　提出 石狩 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮﨑　信彦   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花川北２条６丁目１６２番 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｂ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 麻生 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 花畔団地内の一般住宅地域 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 地下鉄麻生駅北西方 6.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測する。札幌市周辺都市の宅地供給不足と 需要増を反映して地価は上昇傾向にあったが、今後は横這いから若干の下落も予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね石狩市花川地区を中心とする住宅地域一円と把握するが、特に花畔団地内の住宅地域との価格牽連性 が強い。中心となる需要者は石狩市の居住者であるが、札幌市居住者からの需要も多い。札幌市の地価上昇を受けて、 割安感のある近隣地域への需要増があり地価は上昇していたが、昨年あたりから停滞傾向が見られる。需要の中心とな る価格帯は、土地は１，０００万円前後、中古戸建で２，０００万円前後、新築戸建で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に自己使用のための一般住宅地域であり、第１種低層住居専用地域として指定されているため、容積率の 制約が厳しい。このため、アパートなどの収益物件はほとんど見られない。このような地域の特性から収益性に基づく 価格評価に馴染まず、収益価格の試算は断念した。代表標準地からの検討や、不動産取引市場の現状および将来の動向 を考慮した結果、実際の取引事例から得られ実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [110.0] [103.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏の郊外部に流れる需要を取り込んで、 堅調な不動産需要が続いたが建築費の高騰と 地価上昇等で需要の減退が認められ地価は横 這傾向 古い建物を取壊し、新しい建物を建築する目 的での取引が多い地域である。画地規模が大 きく、総額が大きくなるため、単価的にはや や弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％