令和7年1月14日　提出 石狩 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花畔３条１丁目８６番 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 麻生 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 10.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に大型商業施設が開業するなど利便性が高まっている。札幌市と比べ地価が割安のため近年は住宅地需要が 堅調であったが、最近は建築費高騰の影響を受けその勢いは止まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石狩市花畔地区、花川地区を中心とする住宅地域一円の範囲。需要者は市内居住者のほか札幌市等からの 転入者も含んでいる。札幌市と比べ地価が割安のため近年は住宅地需要が堅調であったが、最近は建築費高騰の影響を 受けその勢いは止まっている。なお、中心となる価格帯は土地が５００万円～７００万円程度、新築戸建物件は３，０ ００万円～４，０００万円程度に集約されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性の高い５事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格 においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適 用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [135.8] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向。高齢化率は上昇して いるが北海道と概ね同程度である。不動産需 要は最近の建築費の高騰でその勢いは止まっ ている。 花畔地区に存する住宅地域。周辺に大型商業 施設が出店したことで利便性が向上している 。ただ、建築費高騰の影響を受け需要の勢い は止まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％