令和7年1月15日　提出 石狩 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -4 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮﨑　信彦   TEL.

鑑定評価額 1,240,000 円  １㎡当たりの価格 3,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市横町２８番２ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 石狩浜に近い既成住 宅地域 南東8.5m市道 水道、下水 麻生 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石狩市の旧市街地に所在する 住宅地域 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 18.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 石狩市花川地区の地価上昇により、水準低位の当地域への需要回復が期待されたが、交通条件が劣ることなどで 価格上昇は殆どなく、今後も下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね石狩市郊外の石狩川河口付近の住宅地域及びこの周辺に所在する都市計画区域外住宅地域と把握す るが、特に旧市街地本町地区住宅地域との価格牽連性が強い。石狩市中心部から距離があり、不便であることから、需 要者は当地域に地縁を有する者等が中心である。市場における取引価格にはややバラツキも見られるが、需要の中心と なる価格帯は、土地は１５０万円前後、中古住宅で８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が大半の一般住宅地である。石狩市中心部から遠く離れた立地から、投資を目的としたア パート建築は殆ど見られず、収益価格の試算は断念した。比準価格は実際に行われた取引事例に基づいて、各補修正を 適正に行い求めた実証的で規範性の高い価格である。以上により、本件では売物件の価格水準や地元精通者の意見をも 参考の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏の郊外部に流れる需要を取り込んで、 堅調な不動産需要が続いたが建築費の高騰と 地価上昇等で需要の減退が認められ地価は横 這傾向 花川地区を中心とする札幌市のベッドタウン 地域と同様の地価の動きはなく、低位水準の まま地価下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％