別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北広島 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北広島 -12 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北広島市新富町西２丁目３番１５
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等も見られる住
宅地域		 北8m市道 水道、下水 北広島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ北広島駅南方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域であり、ボールパークが開業したことに加え札幌圏での地価上昇が波及していることから、共同住
宅向けの宅地需要は高い状況が続いている。今後も地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北広島駅の南東部に位置する既成住宅地域一円で、需要者は地縁的選好性を有する個人が中心と考えられ
る。北広島市は人口が微減傾向にあるものの、周辺市の土地価格と比較した割安感の広がりに加えて、ボールパーク開
業後も転入者増加への期待感から、不動産需要が高まっており、地価は上昇傾向にある。取引価格は、土地は１２００
～１５００万円程度、中古物件で総額２０００～２５００万円程度が多く見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、街路・環境条件等の類似性の高い住宅地で、個人が自己の居住目的で購入したものが中心である
ため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は当該地区においては賃貸需要が強いとはいえず、
元本価格に見合った賃料が得られず低位に試算された。よって、既存の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心
に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北広島 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[106.0]		 100
[151.2]		 [100.0]
100		 44,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堅調な住宅需要により地価上昇が継続してい
るが、インフレによる生活コストの上昇や建
築費高騰による下振れ圧力もあり、上昇は鈍
化してきている。

ＪＲ駅からやや距離があるが、居住環境良好
な住宅地域である。地価はＢＰ開業後も需要
は強く、引き続き強含み傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北広島 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１３
８１２３４
-111002		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北12m、角地
２中専

(70,200)
b １２５１３
８１２３４
-591022		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１低専
高度地区
(40,60)
c １２５１３
８１２３４
-591018		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２５１３
８１２３４
-591023		 北広島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18m市道、
南8m、角地
２中専

(70,200)
e １２５１３
８１２３４
-111006		 北広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m市道、
中間画地
１低専
高度地区
(40,50)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,553  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.1]
42,072 		 100
[ 100.7]
41,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,800 
b (　           ) 
32,102  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,725 		 100
[  90.3]
40,670 
40,700 
c (　           ) 
39,805  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.9]
47,725 		 100
[  97.0]
49,201 
49,200 
d (　           ) 
47,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
45,119 		 100
[ 109.1]
41,356 
41,400 
e (　           ) 
35,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
34,695 		 100
[  87.4]
39,697 
39,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,000 円／㎡]  



北広島 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,263,114 
916,955 
3,346,159 
2,924,950 
421,209 		 （　0.9735）
410,047 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,763,024 円　　　　（　     29,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北広島 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層住宅 152.37 Ｗ2 304.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     14.3 m x   23.1 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ各階２戸、計４戸を想定 ⑦有効率　  94.0 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
152.37 
94.0 
143.23 
1,250 
179,038 		 1.0  179,038 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
152.37 
94.0 
143.23 
1,275 
182,618 		 1.0  182,618 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
304.74 
94.0 
286.46 

361,656 		 361,656 
0 
⑨年額支払賃料        361,656 円　×　12ヶ月　＝　       4,339,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,339,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       224,194 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,259,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           361,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,263,114 円　　　　（　        12,919 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北広島 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,800 円  　　　　     42,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 179,355 円  　　　        4,483,872　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      362,900 円  　　　　     42,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,100 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         916,955 円　（　　　　　　         2,779 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     304.74 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,924,950 円  
（　　　　　         8,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,263,114 円      
②総費用 916,955 円      
③純収益　①－② 3,346,159 円      
④建物等に帰属する純収益 2,924,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 410,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,763,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北広島 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北広島市新富町西二丁目３番１５
 4316000192334-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北広島 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北広島 -12 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北広島市新富町西２丁目３番１５
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等も見られる住
宅地域		 北8m市道 水道、下水 北広島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 北広島駅南方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当面現状の住環境を維持すると予測する。建築費の高騰等により、宅地の需給関係はやや軟化しているものと思
われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北広島市全域の住宅地域一円である。需要者は主として市内居住者であるが、札幌市等の市外からの流入
も見られる。建築費の高止まり等で総額が嵩むことから、宅地の需給関係はやや軟化しているものと思われる。需要の
中心となる価格帯は、土地は１０００万円台前半程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部においてアパート等の収益物件も見られることから収益還元法を適用したが、収益価格は試算上想定要素を多く含
むため不確実性を伴い、その精度は比準価格に劣ると言わざるを得ない。本件においては市場の実態を反映した比準価
格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北広島 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[106.0]		 100
[147.6]		 [100.0]
100		 44,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の地価上昇により、相対的な割安感が薄
れており、また建築費の高騰もあって引き合
いが弱くなっている。


ＪＲ駅からやや距離があるが、居住環境良好
な住宅地域である。近年の地価上昇及び建築
費の高止まり等で総額が嵩むことから、需要
は減少している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北広島 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１３
８１２３４
-591030		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２５１３
８１２３４
-591040		 北広島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１低専
高度地区
(40,50)
c １２５１３
８１２３４
-111015		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区
(40,50)
d １２５１３
８１２３４
-111014		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東18m市道、
北西9m、
二方路
２低専
高度地区
(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,929  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
42,362 		 100
[ 100.0]
42,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,400 
b (　           ) 
42,442  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
41,815 		 100
[ 106.0]
39,448 
39,400 
c (　           ) 
63,195  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
59,618 		 100
[ 122.5]
48,668 
48,700 
d (　           ) 
57,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
53,900 		 100
[ 107.1]
50,327 
50,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,000 円／㎡]  



北広島 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,080,802 
759,134 
3,321,668 
2,881,110 
440,558 		 （　0.9735）
428,883 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     10,211,500 円　　　　（　     30,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北広島 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 152.37 Ｗ2 304.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     14.3 m x   23.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＬＤＫ）・平均床面積約７２㎡ ⑦有効率　  94.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
152.37 
94.0 
143.23 
1,220 
174,741 		 1.0  174,741 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
304.74 
94.0 
286.46 

349,482 		 349,482 
0 
⑨年額支払賃料        349,482 円　×　12ヶ月　＝　       4,193,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,193,784 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       260,267 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,077,517 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,482 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,285 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,080,802 円　　　　（　        12,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北広島 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,300 円  　　　　     41,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 130,134 円  　　　        4,337,784　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      349,300 円  　　　　     41,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,200 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,100 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         759,134 円　（　　　　　　         2,300 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     304.74 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0701     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,881,110 円  
（　　　　　         8,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,080,802 円      
②総費用 759,134 円      
③純収益　①－② 3,321,668 円      
④建物等に帰属する純収益 2,881,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 428,883 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,300 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,211,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北広島 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北広島市新富町西二丁目３番１５
 4316000192334-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考