令和7年1月15日　提出 伊達 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 664,000 円  １㎡当たりの価格 4,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市向有珠町２０４番１２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北東16m市道 水道、下水 有珠 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１６ｍ 市道 交通 施設 有珠駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自然災害による懸念もあり新たな宅地需要は厳しく、地縁的選好性が強い。したがって、地価は今後も弱含みで 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市の郊外住宅地域で漁業関係者を中心とする海岸沿いである。需要者は有珠地区に地縁性を有する従 前からの在住者に概ね限定されており、外部からの転入者等はほとんどみられない。有珠山の噴火等の自然災害を懸念 して新たな需要は乏しい状況である。したがって土地取引は何らかの必要性に迫られたものが多く、価格帯もまちまち であるが、多くは更地取引の総額で１００万円を下回る水準が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、戸建住宅としての利用が最有効使用であり、賃貸物件を想定して収益価格を求めること は馴染まないことから収益還元法は非適用とした。比準価格は４事例の採用に留まったが、近隣地域内を含む信頼性の 高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よっ て前年価格及び市場の推移動向等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市において少子高齢化が進む中、物価 や建設コストの上昇が需要層の購買意欲を圧 迫している傾向が顕著となっている。 特段の変動はない。宅地需要は弱い傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％