令和7年1月10日　提出 伊達 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　総生   TEL.

鑑定評価額 2,240,000 円  １㎡当たりの価格 9,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市長和町４９４番３ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北西8m市道 水道、下水 長和 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 長和駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域としての現状を維持すると見込む。中心市街地から距離があり、生活利便性が見劣りするた め、宅地需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊達市郊外の住宅地域の圏域。需要者は、長和地区に地縁のある者が多く、同一需給圏外からの流入は 少ない。中心部から距離があり商業施設が少ないなど生活利便性が見劣りし、宅地需要は弱い。地域人口の減少など地 域は衰退傾向にある。新築戸建の需要はほとんどなく、築年の古い中古住宅取引で７００万円以内が中心価格帯である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性、生活利便性の良否を指標として取引される戸建住宅地域である。アパートは築年の古いもの が散見される程度のため、収益価格は求められなかった。地縁を背景とした自用目的の取引がほとんどで、地域の不動 産市場は取引価格が売買の指標となっている。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続くなか、市街地の範囲が狭く供 給が少ないため、中心部の住宅地価格は安定 している。一方、郊外や海岸近くは下落が続 いている。 生活利便性が見劣りし、宅地需要は弱い。地 価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％