令和7年1月15日　提出 恵庭 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 9-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 284,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市戸磯６１２番 ②地積 　(㎡) 21,031   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場、配送セ ンター等の建ち並ぶ 工業地域 南西32.5m道道 水道、下水 恵庭 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   500 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３２．５ｍ道道 交通 施設 ＪＲ恵庭駅南東方 2.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 千歳市に近い道道沿いの工業地域で、工業地需要が旺盛であり、周辺の国道沿いで工業団地の新規造成が検討さ れている。地価は上昇傾向で推移しており、今後も同様の動きが継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内に立地する工業団地の他に、概ね千歳市内の工業地域の各圏域と把握する。需要者は幹線道路沿いに 工場、配送センター等の所有を目的とする道内外の製造業及び流通業を中心とした法人が主である。隣接する千歳市で 半導体関連工場進出により工業地全体の需給が大きく改善し、恵庭市内の工業地においても需要が回復しており、戸磯 地区の国道沿いで市街化区域編入に伴う工業地造成の動きがある。地価も数年前の底打ちから反転上昇基調にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸磯地区を含む周辺の中規模工場等は自用目的の取引が中心であり、工場関係の賃貸市場も低調で民間の賃貸物件は殆 ど見られない。賃貸市場が成立していないため収益価格は試算し得なかった。よって、本件においては代表標準地から の検討を踏まえた上で実際の取引事例による市場性を適正に反映する比準価格を採用し、当該地域及び千歳市等の周辺 都市部における近年の工業地の市場動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [127.8] 100 100 [102.0] 100 [ 83.4] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する千歳市の旺盛な工業地需要の影響に より、恵庭市における工業地需要も総じて堅 調であるが、既存の工業団地内に空きはほぼ 無い状況である。 国道３６号沿いの戸磯地区内で、新規に工業 団地の造成が見込まれており、需給改善によ る今後の価格動向に注視する必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.4 ％  ％