鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
登別 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

登別 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	登別市栄町２丁目９番３外				②地積　(㎡)	818 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	工場兼店舗Ｓ2	工場、店舗、住宅が混在する路線商業地域	北西25m国道	水道、下水	鷲別 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗、営業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

鷲別駅北東方

2.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿線に所在する地域性とやや割安な地価水準もあって、幅広い宅地需要が見込まれる状況にあるが、地
価上昇に繋がる特段の変動要因はみられないため、今後も現状を維持して安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は登別市と室蘭市の商業地域、商住混在地域に及ぶ広域的な圏域であり、需要者は西胆振地区に地縁性を有
する流通業を主体とした店舗、営業所等の用地を求める各種法人が中心である。近隣周辺の国道沿線では複数の工場が
みられるほか、店舗等の集積度の向上は確認されないが、ロードサイドにおける多目的の用地需要が堅調で地価を下支
えしている。なお、規模等の画地条件が多岐に渡る特性から、市場における中心価格帯を特定することはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では通過型の顧客が多いことから新規店舗の進出等は少なく、賃貸需要も弱い状況にあるため、需要者も自用
物件を目的とした市場参入が主流となっている。従って、市場参加者の視点と相違する収益価格は参考に留めることと
し、取引当事者の意思決定を反映した実際の取引に基づき、また試算過程の精度も高い価格であり、かつ安定的な市場
動向等からも妥当な水準と認められる比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市では郊外型の大型施設との競争の厳
しさ等から、古くからの商業地域における不
動産需要の減退が目立ち、商業地取引も少な
い状況にある。

車輛交通量が多い国道沿いに店舗や事務所の
ほか、工業系や住居系の土地利用も混在し、
多様な用途を目的とする需要が見込まれる商
業地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

登別 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８０１２３０ -50002	登別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２５１８０１２３０ -50012	登別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西29m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２５１８０１２３０ -50024	登別市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２５１８０１２３０ -50501	登別市		更地	（　）	長方形	北東25m道道、中間画地		近商 (90,200)
e	１２５１１２１２０５ -22	室蘭市		更地	（　）	ほぼ台形	南西15m道道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	16,134	100 [ 90.0]	17,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,900
b	(　 ) 14,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	18,037	100 [ 84.0]	21,473		21,500
c	(　 ) 17,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	16,747	100 [ 109.0]	15,364		15,400
d	(　 ) 19,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,157	100 [ 132.6]	14,447		14,400
e	(　 ) 15,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	15,078	100 [ 95.0]	15,872		15,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,700 円／㎡]

登別 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,256,527	2,965,798	10,290,729	9,825,600	465,129	（　0.9733） 452,710	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,238,980 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

登別 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	490.00	Ｓ2	938.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	818 ㎡	31.5 m x 26.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸し、２階は平均約５６㎡、１ＬＤＫのシングルタイプの居室が８戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

鉄骨造の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	490.00	85.0	416.50	1,550	645,575	2.0	1,291,150
							0.0	0
2～ 2	住宅	448.00	100.0	448.00	1,165	521,920	1.0	521,920
							0.0	0
～

～

～

計		938.00	92.2	864.50		1,167,495		1,813,070
								0

⑨年額支払賃料	1,167,495 円　×　12ヶ月　＝　 14,009,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 864.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,009,940 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 770,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,239,393 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,813,070 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,256,527 円　　　　（　 16,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,166 円/㎡　月額支払賃料（　 1,165 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

登別 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	552,000 円	138,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	560,398 円	14,009,940　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,407,600 円	138,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	138,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,965,798 円　（　　　　　　 3,626 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 938.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,825,600 円（　　　　　 12,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,256,527 円
②総費用	2,965,798 円
③純収益　①－②	10,290,729 円
④建物等に帰属する純収益	9,825,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	465,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	452,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,238,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

登別 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	登別市栄町二丁目９番３	4302000008033-0000
2	登別市栄町二丁目９番６	4302001110011-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
登別 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

登別 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　上村　慎吾

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	登別市栄町２丁目９番３外				②地積　(㎡)	818 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	工場兼店舗Ｓ2	工場、店舗、住宅が混在する路線商業地域	北西25m国道	水道、下水	鷲別 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

鷲別駅北東方

2.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

室蘭市寄りの国道沿いに店舗や工場等が混在した地域であり、地域に発展的な動向は特に無いものの、地価の割
安感から一定の需要が見込まれることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、登別市及び室蘭市の商業系地域一円と判断した。主な需要者は、登別市に地縁性を有する中小法人、個
人事業者等と思われる。室蘭市に近く交通量の多い国道沿いに店舗や他用途の建物が混在する多様性のある地域であり
、画地規模が比較的大きく駐車場確保も容易であることから一定の需要が見込まれ、地価は横ばい傾向と予測。近時に
おける商業地の取引件数が少なく、取引規模や価格も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

室蘭市に比較的近い路線商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸収入を目的とした収益物件の
取引はほとんど見られない。また、様々な用途の建物が混在しており、近隣の取引価格が売買に当たっての主要な指標
となっている。試算価格の調整に当たっては、多数の取引事例より求められており説得力が高い比準価格を標準とし、
収益価格を参考にとどめ、近時の不動産市況等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

温泉地区は観光客数の回復が鮮明となってお
り、景気は回復傾向。住宅地は、生活利便性
の良否により地区毎の需要開差が広がりつつ
ある。

商業地としての熟成度は高くないものの、地
価に割安感があり、室蘭市に近い立地優位性
から多様な用途に供することが可能であり、
需給は安定的。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

登別 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８０１２３０ -50002	登別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２５１８０１２３０ -50024	登別市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２５１８０１２３０ -50012	登別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西29m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２５１８０１２３０ -50502	登別市		建付地	（　）	長方形	南東25m国道、北東6m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	16,134	100 [ 100.0]	16,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,100
b	(　 ) 17,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	16,747	100 [ 100.0]	16,747		16,700
c	(　 ) 14,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	18,037	100 [ 90.0]	20,041		20,000
d	(　 ) 15,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	14,438	100 [ 100.0]	14,438		14,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,700 円／㎡]

登別 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,746,342	2,872,876	9,873,466	9,389,800	483,666	（　0.9740） 471,091	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,614,102 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

登別 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	490.00	Ｓ2	938.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	818 ㎡	31.5 m x 26.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸し、２階は平均専有面積約５６㎡の居室を８戸想定。

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	490.00	85.0	416.50	1,510	628,915	2.0	1,257,830
							0.0	0
2～ 2	住宅	448.00	100.0	448.00	1,170	524,160	1.0	524,160
							0.0	0
～

～

～

計		938.00	92.2	864.50		1,153,075		1,781,990
								0

⑨年額支払賃料	1,153,075 円　×　12ヶ月　＝　 13,836,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 864.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,836,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,106,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,729,948 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,781,990 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,746,342 円　　　　（　 15,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,171 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

登別 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	532,000 円	133,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	553,476 円	13,836,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,356,600 円	133,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	133,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,872,876 円　（　　　　　　 3,512 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 938.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,389,800 円（　　　　　 11,479 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,746,342 円
②総費用	2,872,876 円
③純収益　①－②	9,873,466 円
④建物等に帰属する純収益	9,389,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	483,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	471,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,614,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

登別 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	登別市栄町二丁目９番３	4302000008033-0000
2	登別市栄町二丁目９番６	4302001110011-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考