鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
登別 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

登別 5-2

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

4,250,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	登別市中央町２丁目１２番８				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西18m道道	水道、下水	幌別 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.3 ｍ、奥行　約　　 17.9 ｍ、規模　　 149 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

幌別駅北西方

220m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大型店舗の集積度が優る鷲別方面等への顧客の流出により新規店舗の進出が非常に少ないため、今後も商業地需
要の減退が続くものと見込まれるが、至近に所在する登別市役所の庁舎移転後の跡地利用が注目される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は登別市と室蘭市も含んだ商業地域、商住混在地域が圏域であり、主たる需要者は地元の中小企業や個人の
事業者で、チェーン店等を手掛ける大手企業による需要はやや弱い。近隣地域は幌別地区の中心商業地域であるが、地
区外への購買力の流出が進み、地元の大型施設の集客力も低迷しているなど地価水準を下支えする要因が乏しい状況に
ある。なお、商業地取引の少なさと個別性が強い特性等によって、市場の中心価格帯を特定することができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣周辺における商況の厳しさから閉店した店舗が散見され、賃貸需要も非常に弱い実情にあるため自己利用を目的と
している需要者が大半であり、収益価格は市場参加者の視点から規範性が劣るものとして参考に留める。比準価格につ
いては、取引当事者の意思決定に基づく複数の取引事例から慎重に算出した実証性の高い試算価格であり、代表標準地
との検討結果からも妥当と判断されるため、本件では比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[112.2]

[100.0]
100

28,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市では郊外型の大型施設との競争の厳
しさ等から、古くからの商業地域における不
動産需要の減退が目立ち、商業地取引も少な
い状況にある。

鷲別地区の路線商業地域や室蘭市の大型施設
への購買力の流出と地域人口の減少もあって
、近隣地域における商況が厳しく、地価も下
落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

登別 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８０１２３０ -501	登別市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m道道、南西6m、角地		準住居 (70,200)
b	１２５１３０１２３０ -50022	登別市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２５１３０１２３０ -50060	登別市		建付地	（　）	長方形	北東23m道道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２５１８０１２３０ -50043	登別市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m道道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２５１８０１２３０ -50010	登別市		更地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、北西4m、角地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	45,089	100 [ 148.6]	30,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,300
b	(　 ) 22,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	22,227	100 [ 65.7]	33,831		33,800
c	(　 ) 19,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	19,142	100 [ 67.3]	28,443		28,400
d	(　 ) 18,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,101	100 [ 69.9]	25,896		25,900
e	(　 ) 17,548	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	17,761	100 [ 61.7]	28,786		28,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

登別 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,149,247	1,222,903	3,926,344	3,773,600	152,744	（　0.9733） 148,666	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,034,000 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

登別 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	119.00	Ｓ3	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	8.3 m x 17.9 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２・３階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

鉄骨造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.00	84.9	101.03	1,745	176,297	2.0	352,594
							0.0	0
2～ 3	事務所	119.00	84.9	101.03	1,395	140,937	2.0	281,874
							0.0	0
～

～

～

計		357.00	84.9	303.09		458,171		916,342
								0

⑨年額支払賃料	458,171 円　×　12ヶ月　＝　 5,498,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 303.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,498,052 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 357,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,140,679 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	916,342 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,149,247 円　　　　（　 34,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,397 円/㎡　月額支払賃料（　 1,395 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

登別 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,000 円	53,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	274,903 円	5,498,052　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 540,600 円	53,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	53,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,222,903 円　（　　　　　　 8,207 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,773,600 円（　　　　　 25,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,149,247 円
②総費用	1,222,903 円
③純収益　①－②	3,926,344 円
④建物等に帰属する純収益	3,773,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,034,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

登別 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	登別市中央町二丁目１２番８	4302000018154-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
登別 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

登別 5-2

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　上村　慎吾

TEL.

鑑定評価額

4,250,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	登別市中央町２丁目１２番８				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西18m道道	水道、下水	幌別 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.3 ｍ、奥行　約　　 17.9 ｍ、規模　　 149 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

幌別駅北西方

220m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ幌別駅前の旧来からの商業地域であるが、大型商業施設やオンライン市場への顧客流出等により商況は低迷
しており、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、登別市及び室蘭市の商業系地域一円と判断した。主な需要者は、登別市に地縁性を有する中小法人、個
人事業者等と思われる。中央通に面し駅へのアクセスにも優れる立地だが、他の路線商業地域との競合や室蘭市への顧
客流出により商況は厳しく、新たな商業用途目的での取引もほとんど確認できず、商業地の需要は低調である。近時に
おける商業地の取引件数が少なく、取引規模や価格も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ幌別駅に近い商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸収入を目的とした収益物件の取引は
ほとんど見られない。また、商況の低迷により賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益
価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっては、多数の取引事例より求められており説得力が高い比準価格を
標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[112.2]

[100.0]
100

28,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

温泉地区は観光客数の回復が鮮明となってお
り、景気は回復傾向。住宅地は、生活利便性
の良否により地区毎の需要開差が広がりつつ
ある。

市勢の衰退傾向や郊外大型店に顧客が吸引さ
れていることから建物の建て替え更新も進ん
でおらず、地域の繁華性低下により地価は下
落基調で推移。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

登別 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８０１２３０ -50501	登別市		更地	（　）	長方形	北東25m道道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２５１３０１２３０ -50501	登別市		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	１２５１３０１２３０ -50503	登別市		更地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２５１８０１２３０ -50043	登別市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m道道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,157	100 [ 84.8]	22,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,600
b	(　 ) 19,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	27,789	100 [ 76.5]	36,325		36,300
c	(　 ) 17,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	25,260	100 [ 97.9]	25,802		25,800
d	(　 ) 18,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,101	100 [ 61.2]	29,577		29,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

登別 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,971,679	1,228,850	3,742,829	3,579,420	163,409	（　0.9740） 159,160	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,248,163 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

登別 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	119.00	Ｓ3	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	8.3 m x 17.9 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.00	84.9	101.03	1,720	173,772	2.0	347,544
							0.0	0
2～ 3	事務所	119.00	84.9	101.03	1,365	137,906	2.0	275,812
							0.0	0
～

～

～

計		357.00	84.9	303.09		449,584		899,168
								0

⑨年額支払賃料	449,584 円　×　12ヶ月　＝　 5,395,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 303.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,395,008 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,963,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	899,168 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,971,679 円　　　　（　 33,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,367 円/㎡　月額支払賃料（　 1,365 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

登別 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	253,500 円	50,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,750 円	5,395,008　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 517,100 円	50,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,400 円	50,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,700 円	50,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,228,850 円　（　　　　　　 8,247 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,579,420 円（　　　　　 24,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,971,679 円
②総費用	1,228,850 円
③純収益　①－②	3,742,829 円
④建物等に帰属する純収益	3,579,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	163,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,248,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

登別 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	登別市中央町二丁目１２番８	4302000018154-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考