令和7年1月13日　提出 登別 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市登別温泉町７６番４ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 国立公(２種) （その他） (100,600) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ3F1B ホテル、土産店等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 南東11.5m市道 水道 登別 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国内外から多くの観光客が訪 れる温泉地 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 登別駅北西方 7.4km 法令 規制 商業 (100,600) 防火 国立公(２種) ⑤地域要因の将 　来予測 北海道を代表する温泉地であり、高いブランド力から多くの観光客が訪れるなどその集客力は高い。今後も同様 の環境を維持すると見込まれることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登別市及び室蘭市の商業系地域一帯の圏域である。需要者の中心は、主に観光業の地元資本の中小法人 や個人事業者だが、道内外の法人も一部で見られる。国内及び外国人観光客の回復等により観光入込客数はコロナ禍前 の水準にまで達しており、休業していた店舗が再開するなど、地域全体の活気が戻り土地需要は回復傾向と見られる。 商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、坪当たり概ね１０万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土産物店や飲食店等が建ち並ぶ登別温泉街の商業地域である。古くからの温泉街であるため個人経営の店舗が主であり 、自己所有が一般的な地域であるため賃貸需要が弱く、賃貸市場が形成されていない地域であることから、収益価格の 試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映しており説得力が高い比準価格 を標準とし、近時の需給動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 温泉地区は観光客数の回復が鮮明となってお り、景気は回復傾向。住宅地は、生活利便性 の良否により地区毎の需要開差が広がりつつ ある。 渡航制限の緩和等によりインバウンド観光客 は急速に増加しており、既存ホテルがリニュ ーアル工事を行うなど、商業地需要は回復し つつある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％