令和7年1月13日　提出 登別 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -13 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 2,310,000 円  １㎡当たりの価格 1,480 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市千歳町１８３番１ ②地積 　(㎡) 1,558   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 郊外の住宅地域 北東6m市道 水道 幌別 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 幌別駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幌別地区郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、農業経営の厳しさから農業用不動産への需要は冷え込 んだままであるが、地価は既に底値圏にあり、横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,480 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登別市及び白老町の市街化調整区域に位置する一帯の圏域である。主たる需要者は、千歳町を中心に地縁 性を有する登別市内居住の個人及び事業者等である。用途が限定される市街化調整区域内の土地需要は依然として弱い が、地価は既に底値圏に達しており横ばい傾向と予測される。土地利用に関する行政的制約等により取引自体が散発的 であることに加え、取引される規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れた千歳町に農家住宅等が点在する住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、市街化調整区 域内の農家住宅地という地域性から賃貸需要が見込めず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念し た。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映しており説得力が高い比準価格を標準とし、 他標準地の推移動向及び近時の不動産市況等を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,480 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 温泉地区は観光客数の回復が鮮明となってお り、景気は回復傾向。住宅地は、生活利便性 の良否により地区毎の需要開差が広がりつつ ある。 発展的動向は見られず、市街化調整区域内の 土地は利用に当たって行政上の規制等はある ものの、地価は底値圏で低位安定している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％