別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
登別 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登別 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.
鑑定評価額 1,560,000 円  １㎡当たりの価格 7,550 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 登別市美園町６丁目１５番２外
 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ傾斜地の既成住宅
地域		 東5m市道 水道、下水 鷲別

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
　５ｍ市道		 交通

施設		 鷲別駅北方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 室蘭市との境界付近に位置しており、室蘭市への通勤者も多い地域であるが、傾斜地勢で街路条件も劣ることか
ら需要者からの人気は低く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,550 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美園町を中心とする市内の住宅地域一円であり、主たる需要者は、登別市内の居住者及び地縁性を有する
個人であるが、室蘭市からの流入も見られる。沢沿いの傾斜地に築古住宅が建ち並んでおり、局所的に土砂崩れが発生
するなど居住環境が劣ることから需要者の選好性は低く、地価水準は下落傾向と予測される。需要の中心となる価格帯
は、土地は６０坪で概ね１５０万円程度、中古住宅は規模や築年数によって相当の開きがあり把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鷲別地区郊外の傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。中心部から距離がある地域につき生活利便性に劣る面が
あり、第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地であるため賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念し
た。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映しており説得力が高い比準価格を標準とし、
代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 97.6]
100		 100
[101.0]		 100
[162.0]		 [102.0]
100		 7,540 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,950 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 温泉地区は観光客数の回復が鮮明となってお
り、景気は回復傾向。住宅地は、生活利便性
の良否により地区毎の需要開差が広がりつつ
ある。

傾斜地勢の既成住宅地域であり、街路幅員も
狭いなど居住環境が劣ることから新規の住宅
建築はほとんど見られず、地価は引き続き下
落傾向で推移。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 登別 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１８
０１２３０
-50070		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6m私道、
中間画地
１低専

(40,60)
b １２５１８
０１２３０
-50069		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m未舗装
私道、
中間画地
２中専

(60,160)
c １２５１８
０１２３０
-10		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １２５１８
０１２３０
-18		 登別市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.2m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e １２５１８
０１２３０
-50027		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地
１低専
土砂災警特別区域
(40,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
3,799 		 100
[  68.0]
5,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
5,700 
b (　           ) 
7,213  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
8,927 		 100
[ 111.4]
8,013 
8,170 
c (　           ) 
12,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
11,669 		 100
[ 127.5]
9,152 
9,340 
d (　           ) 
4,734  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
6,696 		 100
[ 107.1]
6,252 
6,380 
e (　           ) 
4,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.0]
6,658 		 100
[ 100.0]
6,658 
6,790 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -22.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      7,550 円／㎡]  



登別 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 第一種低層住居専用地域内に位置する自己使用目的の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 登別 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　登別市美園町六丁目１５番２
 4302000046027-0000
2 　登別市美園町六丁目１５番３
 4302000046028-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
登別 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登別 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.
鑑定評価額 1,560,000 円  １㎡当たりの価格 7,550 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 登別市美園町６丁目１５番２外
 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ傾斜地の既成住宅
地域		 東5m市道 水道、下水 鷲別

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 鷲別駅北方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 鷲別地区の中で以前から住宅地需要が非常に弱い地域であったが、令和５年の長雨による建物土台の崩壊被害が
発生してから更に減退傾向が鮮明であるため、今後も当面は地価水準の回復が見込み難い状況にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,550 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は登別市及び室蘭市蘭東地区の郊外部も含んだ既成住宅地域であるが、地勢が平坦で価格水準が高位の住宅
地との代替性は弱くなっている。主たる需要者は登別市居住者であり、傾斜地で住宅地人気が低迷している近隣地域で
は、地縁性を有する者に宅地需要が限定される傾向が特に強く、割安な地価水準にあっても適切な需要と結びつくこと
が困難な情勢も見受けられるため、更地総額で概ね１００万円台の市場の中心価格帯は更に年々低下し続けている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 平坦な画地が少ない戸建住宅地域としての特性と第１種低層住居専用地域の規制等から、賃貸物件の建築は現実的では
ないため収益価格を求めることはできない。比準価格の試算にあたっても比較検討が可能な土地取引が少ない状況にあ
るが、実際に行われた複数の取引事例について、市場性を適切に反映させるべく慎重に考察を行っており、代表標準地
との検討結果からも妥当な価格と認められるため、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 97.6]
100		 100
[101.0]		 100
[162.0]		 [102.0]
100		 7,540 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,950 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地方都市の一部で堅調な人気を維持する地域
がみられる一方で、人口減少等による不動産
市況の低迷が続く地域も多く、二極化が鮮明
となっている。

鷲別川沿いの傾斜地に形成されている住宅地
域であり、幅員が細い街路も多いため需要が
極めて弱く、地価下落に歯止めがかからない
状況にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 登別 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１８
０１２３０
-50027		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地
１低専
土砂災警特別区域
(40,60)
b １２５１８
０１２３０
-10		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c １２５１８
０１２３０
-50025		 登別市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
北西4m、
準角地
準工

(60,200)
d １２５１０
７１２０５
-8		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7.2m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.0]
6,658 		 100
[ 100.0]
6,658 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
6,790 
b (　           ) 
12,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
11,669 		 100
[ 135.7]
8,599 
8,770 
c (　           ) 
10,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
9,731 		 100
[ 120.0]
8,109 
8,270 
d (　           ) 
5,516  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
5,583 		 100
[  81.8]
6,825 
6,960 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      7,550 円／㎡]  



登別 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 第一種低層住居専用地域内に位置する自己使用目的の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 登別 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　登別市美園町六丁目１５番２
 4302000046027-0000
2 　登別市美園町六丁目１５番３
 4302000046028-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考