別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
富良野 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富良野 -4 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富良野市北の峰町４７７７番３３
｢北の峰町２５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅、別荘等が
建ち並ぶ住宅地域
 東8m市道 水道、下水 富良野

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       276 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 富良野駅西方

2.6km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北の峰地区の住宅地域である。近年はリゾート地として海外からの観光客も多く注目度が高まっている。周辺で
は別荘等の建設もみられ、今後はリゾート開発の動きが加速すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北の峰地区の住宅地域一円である。旧来から生活基盤とする住宅地域としての側面とリゾート地としての
側面の二面性を有し、需要者は住宅建設を目的とする個人のほか、リゾート物件として取得する国内外の投資家が想定
される。現在のところ一般住宅地域としての側面がやや優るものの、近隣の大規模画地にはホテル・コンドミニアムが
見受けられ、今後はリゾート地としての側面が強まる可能性が高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地周辺の規範性の高い取引事例を採用して試算されたものであり、市場性を反映し説得力が高い。
一方、収益価格は賃貸アパートの建築を前提として求めたが想定要素も多く、また一般的な需要者は自己居住用または
別荘用として取得すると考えられることから比準価格よりも低位に求められており、参考程度にとどめるべきと判断す
る。本件においては比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化により景気は緩やかな回復
基調にあるが、一方で物価上昇による影響も
懸念される。


スキーリゾート地として注目度が高い北の峰
地区に位置する。不動産投資が活性化し、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+31.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富良野 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
４１２２９
-591036		 富良野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b １２５１６
４１２２９
-591035		 富良野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c １２５１６
４１２２９
-591012		 富良野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d １２５１６
４１２２９
-111007		 富良野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東10m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,983  		 100
[ 100.0]		 [ 182.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
55,768 		 100
[  80.0]
69,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
71,800 
b (　           ) 
29,119  		 100
[ 100.0]		 [ 170.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,060 		 100
[  80.0]
60,075 
61,900 
c (　           ) 
27,542  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
32,562 		 100
[  73.4]
44,362 
45,700 
d (　           ) 
124,481  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
147,495 		 100
[ 112.2]
131,457 
135,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



富良野 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,615,934 
709,264 
2,906,670 
2,508,500 
398,170 		 （　0.9711）
386,663 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,891,082 円　　　　（　     28,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富良野 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 165.00 Ｗ2 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   276 ㎡     11.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（２ＬＤＫ　平均専有面積約６２㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  89.9 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
139.50 
89.9 
125.41 
1,200 
150,492 		 1.0  150,492 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
139.50 
89.9 
125.41 
1,260 
158,017 		 1.0  158,017 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
89.9 
250.82 

308,509 		 308,509 
0 
⑨年額支払賃料        308,509 円　×　12ヶ月　＝　       3,702,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,702,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　       ％　＝　　       185,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,613,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           308,509 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,615,934 円　　　　（　        13,101 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富良野 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,400 円  　　　　     34,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 151,924 円  　　　        3,798,108　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,100 円  　　　　     34,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,440 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.14 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,600 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         709,264 円　（　　　　　　         2,570 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 124,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,508,500 円  
（　　　　　         9,089 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,615,934 円      
②総費用 709,264 円      
③純収益　①－② 2,906,670 円      
④建物等に帰属する純収益 2,508,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 398,170 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 386,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,401 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,891,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富良野 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富良野市北の峰町４７７７番３３
 4506000087498-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
富良野 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富良野 -4 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.
鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富良野市北の峰町４７７７番３３
｢北の峰町２５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅、別荘等が
建ち並ぶ住宅地域
 東8m市道 水道、下水 富良野

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       276 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 富良野駅西方

2.6km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 スキー場麓に位置する北の峰地区の一般住宅を主とする地域で別荘等も散見される。国内外の投資家や企業を中
心に注目を集め、ニセコ地区との比較から割安感もあり、地価は当面上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北の峰地区を中心とする住宅・リゾート地域一円の圏域である。主な需要者は自用目的の地元個人の他、
リゾート投資を目的とした国内外の投資家層も含まれる。地域は中規模一般住宅の中に別荘等も散見され、今後はリゾ
ート色が徐々に濃くなっていくものと推察する。ニセコ地区と比較して相対的割安感があることから、地価は当面上昇
傾向で推移していくものと予測する。なお市場参加者や取引動機等により取引価格は二極化の傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃料の粘着性から地価の急激な上昇に追従出来ず低位に試算されたものと判断する。市場では自己利用を前
提とする取引の他、リゾート物件として長期的投資や短期転売を目的とした投機的取引等様々である。価格の調整にあ
たっては、市場の実態をより反映した比準価格を標準として収益価格は参考に止め、さらに前年価格からの推移等も踏
まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在せず規準価格との検討は行わなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光や個人消費は緩やかに持ち直しているが
、物価高の影響で建築需要は全体的に弱い。



スキー場麓に位置する北の峰地区の住宅地域
で、自用の一般住宅の他、別荘等も散見され
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+29.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富良野 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
４１２２９
-591012		 富良野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b １２５１６
４１２２９
-591035		 富良野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c １２５１６
４１２２９
-591036		 富良野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d １２５１６
４１２２９
-591022		 富良野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東14.1m市
道、中間画地
（都） 工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,542  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
32,562 		 100
[  68.2]
47,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
49,200 
b (　           ) 
29,119  		 100
[ 100.0]		 [ 170.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,060 		 100
[  75.0]
64,080 
66,000 
c (　           ) 
29,983  		 100
[ 100.0]		 [ 182.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
55,768 		 100
[  75.0]
74,357 
76,600 
d (　           ) 
20,300  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
22,922 		 100
[  76.5]
29,963 
30,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,000 円／㎡]  



富良野 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,515,769 
681,910 
2,833,859 
2,465,000 
368,859 		 （　0.9711）
358,199 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,310,184 円　　　　（　     26,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富良野 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 139.50 Ｗ2 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   276 ㎡     11.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（２ＬＤＫ　平均専有面積約６２㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  89.9 ％
の理由		 共用部分等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
139.50 
89.9 
125.41 
1,170 
146,730 		 1.0  146,730 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
139.50 
89.9 
125.41 
1,220 
153,000 		 1.0  153,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
89.9 
250.82 

299,730 		 299,730 
0 
⑨年額支払賃料        299,730 円　×　12ヶ月　＝　       3,596,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,596,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　       ％　＝　　       179,838 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,512,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           299,730 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,515,769 円　　　　（　        12,738 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富良野 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 147,710 円  　　　        3,692,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,000 円  　　　　     34,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         681,910 円　（　　　　　　         2,471 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 122,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,465,000 円  
（　　　　　         8,931 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,515,769 円      
②総費用 681,910 円      
③純収益　①－② 2,833,859 円      
④建物等に帰属する純収益 2,465,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 368,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 358,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,310,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富良野 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富良野市北の峰町４７７７番３３
 4506000087498-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考