鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
深川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

深川 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　秀行

TEL.

鑑定評価額

1,620,000 円

１㎡当たりの価格

8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	深川市５条２８８０番５０｢５条１２－２４｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事務所等が見られる既成住宅地域	南東14.5m市道	水道、下水	深川 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北１４．５
ｍ市道

交通

施設

深川駅南東方

900m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

深川市の標準的な既成住宅地域であり、当面は現状を維持しながら推移すると予測する。市内人口の減少・高齢
化等に伴う宅地需要の減退から、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,890 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は深川市の条地区を中心とする住宅地域である。需要者は市内の居住者が大半を占め、周辺市域等の同一需
給圏外からの転入者はほとんど見られない。深川市は人口の減少及び高齢化傾向が継続しており、市勢は衰退傾向にあ
る。市内の宅地需要が低迷している一方で、売出物件は長期間市場に滞留したままであり需給バランスが悪い状態であ
る。土地は対象標準地と同規模で、１５０万円～２００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域はＪＲ深川駅に比較的近接することから、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も見られるが、使用容積率の
低い低層物件が主である。土地の高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため
、本件収益価格の精度は劣ると判断した。以上より、本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　深川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 7,150 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[101.5]

100
[ 82.9]

[104.5]
100

8,570

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

深川市は人口減少及び高齢化傾向が続いてお
り、不動産需要は総じて弱含みである。

地域要因に特段の変動はないが、市勢の衰退
から、地価は下落傾向で推移している。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

深川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１１１２２８ -111009	深川市		底地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２５１１１１２２８ -111001	深川市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２５１１１１２２８ -111005	深川市		建付地	（　）	長方形	北西10.9m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	１２５１１１１２２８ -111011	深川市		建付地	（　）	長方形	北西10.9m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	１２５１１１１２２８ -111012	深川市		更地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,130	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	7,718	100 [ 91.2]	8,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	8,840
b	(　 ) 7,589	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	7,799	100 [ 100.0]	7,799		8,150
c	(　 ) 8,798	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	8,564	100 [ 98.0]	8,739		9,130
d	(　 ) 6,994	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.5]	7,580	100 [ 98.0]	7,735		8,080
e	(　 ) 8,013	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	7,607	100 [ 89.0]	8,547		8,930

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,600 円／㎡]

深川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,926,991	415,441	1,511,550	1,465,200	46,350	（　0.9724） 45,071	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	919,816 円　　　　（　 4,890 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

深川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋	74.52	Ｗ2	140.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	10.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプの長屋×２戸、平均専有面積約７０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.52	100.0	74.52	1,239	92,330	1.0	92,330
							0.0	0
2～ 2	住宅	66.24	100.0	66.24	1,239	82,071	1.0	82,071
							0.0	0
～

～

～

計		140.76	100.0	140.76		174,401		174,401
								0

⑨年額支払賃料	174,401 円　×　12ヶ月　＝　 2,092,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,092,812 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,925,387 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	174,401 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,926,991 円　　　　（　 10,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,239 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

深川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	19,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,641 円	2,092,812　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 415,441 円　（　　　　　　 2,210 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 140.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,465,200 円（　　　　　 7,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,926,991 円
②総費用	415,441 円
③純収益　①－②	1,511,550 円
④建物等に帰属する純収益	1,465,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	46,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	45,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 919,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,890 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

深川 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	深川市五条２８８０番５０	4500005101301-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
深川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

深川 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　清水　寛泰

TEL.

鑑定評価額

1,620,000 円

１㎡当たりの価格

8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	深川市５条２８８０番５０｢５条１２－２４｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事務所等が見られる既成住宅地域	南東14.5m市道	水道、下水	深川 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　１４．
５ｍ市道

交通

施設

深川駅南東方

900m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。需要の減退を反映して地価は
下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね深川中心市街地の住宅地域一円。需要者は戸建住宅所有を目的とする深川市街地居住者で、市内他集
落からの転入も一部に認められる。全市的な人口の減少と高齢化が進む中で、集落地区から市街地への人口の移動が地
価を下支えしてきた側面もあるが、今後の好転は期待できない。戸建住宅用地としては総額３００万円程度までが需要
の中心となっている。新築住宅はあまり見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が大半で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する投資はあまり見られない地域特性である。収益性
に着目した収益価格は想定条件が多く規範性が劣るため参考にとどめ、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用
し、代表標準地との検討結果に配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　深川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 7,150 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[101.5]

100
[ 82.2]

[104.5]
100

8,640

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市等では過疎化による宅地需要の低迷
が認められる。また、改善の見通しは立たな
い状況が続いている。

特に変化はなく、需要減退を反映して地価は
下落を続けている。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

深川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１１１２２８ -111001	深川市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２５１１１１２２８ -111005	深川市		建付地	（　）	長方形	北西10.9m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	１２５１１１１２２８ -111009	深川市		底地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２５１１１１２２８ -591203	深川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,589	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	7,799	100 [ 99.0]	7,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	8,230
b	(　 ) 8,798	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	8,564	100 [ 100.0]	8,564		8,950
c	(　 ) 8,130	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	7,718	100 [ 90.3]	8,547		8,930
d	(　 ) 6,979	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	6,640	100 [ 84.7]	7,839		8,190
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,600 円／㎡]

深川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,891,031	391,202	1,499,829	1,451,340	48,489	（　0.9711） 47,088	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	960,980 円　　　　（　 5,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

深川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋	74.52	Ｗ2	140.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	10.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプの長屋２戸、１戸当たりの専有面積は約７０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋のため共用部はない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.52	100.0	74.52	1,190	88,679	1.0	88,679
							0.0	0
2～ 2	居宅	66.24	100.0	66.24	1,190	78,826	1.0	78,826
							0.0	0
～

～

～

計		140.76	100.0	140.76		167,505		167,505
								0

⑨年額支払賃料	167,505 円　×　12ヶ月　＝　 2,010,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,010,060 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,889,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	167,505 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,891,031 円　　　　（　 10,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,191 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

深川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,200 円	19,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	80,402 円	2,010,060　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	19,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 391,202 円　（　　　　　　 2,081 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 140.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,451,340 円（　　　　　 7,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,891,031 円
②総費用	391,202 円
③純収益　①－②	1,499,829 円
④建物等に帰属する純収益	1,451,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	48,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 960,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,110 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

深川 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	深川市五条２８８０番５０	4500005101301-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考