鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
砂川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

砂川 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　木下　俊明

TEL.

鑑定評価額

26,700,000 円

１㎡当たりの価格

13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	砂川市西１条南１丁目１４番１｢西１条南１－１－１４｣				②地積　(㎡)	2,037 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗ＲＣ1	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの中心商業地域	東27m国道、三方路	水道、下水	砂川 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

ＪＲ砂川駅南西方

470m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心部国道沿い商業地域ではあるが、古くからの業態店舗が多く、駐車場が少ないことなどで衰退化の進行に歯
止めがかからない状況が続いている。当該状況から不動産需要は弱く、地価は下落が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,160 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね砂川市街地内の商業地域及び商住混在地域一円と把握する。需要者は砂川市内の個人事業者及び中
小法人事業者が中心である。人口減や高齢化、更に郊外型店舗等への買い物客流出によって、商況の停滞傾向が顕著で
閉鎖店舗が目立つ状況である。需要の中心となる価格帯は取引自体が少ないため明確に把握できないが、業者取材によ
ると古家付きの売り物件では建物取壊し費用を考慮した場合、極端に低額になるとのことである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地であるが、商況は停滞傾向にあり、収益価格は投資額に見合う賃料が収受できない状
態にあるため低位に試算された。当地域では自用不動産の取得を目的とする取引が大半で、賃貸用不動産の取得を目的
とする取引は少ない。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討や地域の需
給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　美唄 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,600 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[105.0]

100
[ 94.0]

[105.0]
100

13,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

空知管内では人口減少・高齢化が深刻な状況
であり、インフレ等による消費者の節約志向
により地域経済は低迷し、商業地の需要は弱
含みである。

地域内では新規出店等は見当たらず、従来同
様、閉鎖店舗が目立つ状況である。郊外型店
舗等との競合で需要は弱く、地価は下落傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

砂川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３３１２２６ -115003	砂川市		更地	（　）	不整形	東27m国道、西11m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	１２５１３３１２２６ -595006	砂川市		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１３３１２２６ -591036	砂川市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２５１３３１２２６ -597003	砂川市		建付地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	１２５１３３１２２６ -597004	砂川市		更地	（　）	ほぼ整形	東26m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,504	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 68.5]	12,353	100 [ 100.0]	12,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	13,000
b	(　 ) 12,605	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,000	100 [ 91.0]	13,187		13,800
c	(　 ) 10,532	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,918	100 [ 79.2]	12,523		13,100
d	(　 ) 9,032	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,951	100 [ 77.6]	11,535		12,100
e	(　 ) 11,145	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	11,089	100 [ 87.3]	12,702		13,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,100 円／㎡]

砂川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,874,357	1,979,800	5,894,557	5,457,380	437,177	（　0.9488） 414,794	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,465,184 円　　　　（　 4,160 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

砂川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	2,037 ㎡	45.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建て店舗、一棟貸しもしくは２テナント入居を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,410	705,000	1.0	705,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		705,000		705,000
								0

⑨年額支払賃料	705,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,460,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,460,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 592,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,867,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	705,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,874,357 円　　　　（　 3,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,411 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

砂川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,200 円	77,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	423,000 円	8,460,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 788,400 円	77,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,600 円	77,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,979,800 円　（　　　　　　 972 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,457,380 円（　　　　　 2,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,874,357 円
②総費用	1,979,800 円
③純収益　①－②	5,894,557 円
④建物等に帰属する純収益	5,457,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	437,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	414,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,465,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,160 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

砂川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	砂川市西一条南一丁目１４番１	4315000194119-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
砂川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

砂川 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　蒲生　恵介

TEL.

鑑定評価額

26,900,000 円

１㎡当たりの価格

13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	砂川市西１条南１丁目１４番１｢西１条南１－１－１４｣				②地積　(㎡)	2,037 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗ＲＣ1	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの中心商業地域	東27m国道、三方路	水道、下水	砂川 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

砂川駅南西方

470m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駐車場が少なく、古くからの業態が多いこと等から衰退化の進行に歯止めがかからない状況が続いており、不動
産需要は弱いため、地価は下落が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,270 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は砂川市街地内の商業地域及び商住混在地域一円である。需要者の中心は砂川市内の個人事業主や法人等で
ある。人口減少や高齢化に加え、郊外型店舗等への顧客の流出等により、商況の停滞傾向が顕著であり、閉鎖店舗が目
立つ状況にある。需要の中心となる価格帯は取引自体が少ないため、判定が困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性を有する商業地の事例を中心として求めており、不動産市場の実態を反映した実証的価格である。収
益価格は当該地域では賃貸需要が低調に推移しており、試算上想定要素を含むため不確実性を伴う。当該地域の価格形
成は、収益性より市場性が重視されることを踏まえ、本件においては比準価格を重視することとし、収益価格を参考と
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　美唄 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,600 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[105.0]

100
[ 94.0]

[105.0]
100

13,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少・高齢化等により地域経済は低迷し
ており、空知管内の地方都市における不動産
需要は弱含みである。

地域内では新規出店等は見当たらず、閉鎖店
舗が多い状況であり、また郊外型店舗等との
競合もあり需要は減少している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

砂川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３３１２２６ -115003	砂川市		更地	（　）	不整形	東27m国道、西11m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	１２５１３３１２２６ -595002	砂川市		建付地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１３３１２２６ -595004	砂川市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２５１３３１２２６ -595005	砂川市		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,504	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 68.5]	12,353	100 [ 100.0]	12,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	13,000
b	(　 ) 10,372	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,268	100 [ 80.0]	12,835		13,500
c	(　 ) 9,337	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	9,169	100 [ 82.0]	11,182		11,700
d	(　 ) 13,258	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,622	100 [ 90.0]	14,024		14,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,200 円／㎡]

砂川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,470,630	1,641,800	5,828,830	5,380,080	448,750	（　0.9488） 425,774	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,689,265 円　　　　（　 4,270 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

砂川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	2,037 ㎡	41.0 m x 49.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,350	675,000	3.0	2,025,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		675,000		2,025,000
								0

⑨年額支払賃料	675,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,100,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,100,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 648,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,452,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,025,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,470,630 円　　　　（　 3,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,353 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

砂川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,900 円	77,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	243,000 円	8,100,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 788,400 円	77,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,641,800 円　（　　　　　　 806 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,380,080 円（　　　　　 2,641 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,470,630 円
②総費用	1,641,800 円
③純収益　①－②	5,828,830 円
④建物等に帰属する純収益	5,380,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	448,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,689,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,270 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

砂川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	砂川市西一条南一丁目１４番１	4315000194119-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考