鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
滝川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝川 5-2

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　宮﨑　信彦

TEL.

鑑定評価額

94,800,000 円

１㎡当たりの価格

26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝川市東町５丁目１４６番１｢東町５－９－３２｣				②地積　(㎡)	3,618 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	2:1	店舗Ｓ1	バイパス沿いに店舗等が見られる路線商業地域	東33m国道、三方路	水道、ガス、下水	滝川 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 90.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 3,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

滝川バイパス沿いの路線商業
地域

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

ＪＲ滝川駅東方

2.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

バイパス沿いに郊外型大型店が集積する地域で、滝川市を始めとして、周辺市町村からも集客しており、今後も
路線商業地として比較的安定した状態を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね滝川市及び砂川市の滝川寄りに所在する幹線道路沿い等の商業地域及び路線商業地域と把握するが、
特に東町のバイパス沿い商業地域との価格牽連性が強い。需要者は道内や道外の法人事業者が中心である。大型駐車場
を備えた店舗の集積が進み、ここ数年においてもコンビニ店舗、飲食店舗の出店が見られ、市内及び周辺市町からも買
い物客が流入している。需要の中心となる価格帯については、業種によって取得規模が異なり、特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は画地規模の異なる事例、地域格差がやや大きな事例をも採用せざるを得なかったが、慎重に検討を行い求め
たもので、市場価値を適正に反映する価格が得られたと判断する。収益価格は郊外型大型店の建築を想定のうえ試算し
た。商業地であり収益価格を重視すべきとも考えられるが、賃貸目的より自用目的での需要が価格形成に大きな影響を
与えている地域的特性から、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の低迷、人口減少、高齢化の進行で
不動産需要は減少傾向。商業地は駅前は低迷
、郊外路線沿いは概ね安定。住宅地は中心部
以外は弱含み。

郊外型とされる種類の店舗の立地はほぼ完了
した状態となり、大規模な空地はほとんどな
くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３６１２２５ -595001	滝川市		更地	（　）	長方形	東27m国道、北18m、角地		（都）近商特別用途地区 (100,300)
b	１２５１３６１２２５ -591091	滝川市		更地	（　）	長方形	西21m市道、北16m、東13m、三方路		（都）２中専 (70,200)
c	１２５１３６１２２５ -117002	滝川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m国道、南東20m、角地		（都）準工 (70,200)
d	１２５１３６１２２５ -595007	滝川市		建付地	（　）	不整形	北11m市道、東10m、角地		（都）近商 (100,300)
e	１２５１３６１２２５ -115001	滝川市		建付地	（　）	長方形	南西13m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,696	100 [ 73.5]	22,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	23,900
b	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	20,167	100 [ 80.0]	25,209		26,500
c	(　 ) 23,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	23,384	100 [ 90.0]	25,982		27,300
d	(　 ) 21,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	21,767	100 [ 86.0]	25,310		26,600
e	(　 ) 24,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	23,053	100 [ 97.7]	23,596		24,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

滝川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,995,124	5,240,752	16,754,372	13,405,400	3,348,972	（　0.9498） 3,180,854	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	64,915,388 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,180.00	Ｓ1	1,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	3,618 ㎡	87.6 m x 39.1 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸し（約１１８０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,180.00	100.0	1,180.00	1,680	1,982,400	6.0	11,894,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,180.00	100.0	1,180.00		1,982,400		11,894,400
								0

⑨年額支払賃料	1,982,400 円　×　12ヶ月　＝　 23,788,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,788,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,903,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,885,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,894,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,428 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,995,124 円　　　　（　 6,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,688 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	970,000 円	194,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	951,552 円	23,788,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,095,200 円	194,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,240,752 円　（　　　　　　 1,449 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,405,400 円（　　　　　 3,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,995,124 円
②総費用	5,240,752 円
③純収益　①－②	16,754,372 円
④建物等に帰属する純収益	13,405,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,348,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,180,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,915,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

滝川 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	滝川市東町五丁目１４６番１	4315000261375-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
滝川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝川 5-2

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　本井　真弓

TEL.

鑑定評価額

94,800,000 円

１㎡当たりの価格

26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝川市東町５丁目１４６番１｢東町５－９－３２｣				②地積　(㎡)	3,618 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	2:1	店舗Ｓ1	バイパス沿いに店舗等が見られる路線商業地域	東33m国道、三方路	水道、ガス、下水	滝川 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 90.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 3,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

滝川駅東方

2.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

バイパス沿いに郊外路線型店舗等が多く見られる路線商業地域である。市内商業地需要は安定的で地価は概ね横
這い傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、滝川市内の商業地域及びその周辺一帯の圏域である。需要者の中心は、市内に地縁選好性を持つ個人事
業者及び法人が殆どを占めると把握される。大型商業施設が集積しており、他市町等からの購買力の流入も見られ、需
給は安定的で地価水準は概ね横這い傾向と予測される。需要の中心となる価格帯は、約１１００坪程度の土地で総額９
５００万円前後と思料されるが、立地条件・画地規模等により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

バイパス沿いの路線商業地域であり、取引においては自用目的での取引のみならず、収益目的での取引も一部見られる
が、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算さ
れた。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格
を参考に留め、他公示地等との価格均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内地方都市は一部の都市を除き宅地需要の
減退傾向が継続している。建築費高騰や人手
不足、金融政策の今後の動向等にも留意が必
要である。

路線型店舗等が集積する商業地域であり、当
該地域の需給は安定的で地価水準は概ね横這
い傾向と予測される。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３６１２２５ -595003	滝川市		建付地	（　）	長方形	北22m国道、南18m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	１２５１３６１２２５ -597003	滝川市		更地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
c	１２５１３６１２２５ -595008	滝川市		建付地	（　）	不整形	南22m国道、東11m、二方路		（都）近商 (90,300)
d	１２５１３６１２２５ -595001	滝川市		更地	（　）	長方形	東27m国道、北18m、角地		（都）近商特別用途地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	14,960	100 [ 72.9]	20,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	21,500
b	(　 ) 11,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	11,436	100 [ 51.9]	22,035		23,100
c	(　 ) 13,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	17,275	100 [ 59.8]	28,888		30,300
d	(　 ) 17,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,696	100 [ 59.3]	28,155		29,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

滝川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,264,659	4,523,040	15,741,619	12,249,600	3,492,019	（　0.9488） 3,313,228	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	67,616,898 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,180.00	Ｓ1	1,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	3,618 ㎡	87.6 m x 39.1 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,180.00	100.0	1,180.00	1,600	1,888,000	6.0	11,328,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,180.00	100.0	1,180.00		1,888,000		11,328,000
								0

⑨年額支払賃料	1,888,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,656,000 円　　×　　 11.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,492,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,163,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,328,000 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,264,659 円　　　　（　 5,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	528,000 円	176,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	906,240 円	22,656,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,900,800 円	176,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,523,040 円　（　　　　　　 1,250 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,249,600 円（　　　　　 3,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,264,659 円
②総費用	4,523,040 円
③純収益　①－②	15,741,619 円
④建物等に帰属する純収益	12,249,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,492,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,313,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,616,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

滝川 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	滝川市東町五丁目１４６番１	4315000261375-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考