鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
滝川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝川 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　宮﨑　信彦

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝川市大町１丁目１番外｢大町１－１－１｣				②地積　(㎡)	741 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗兼事務所ＲＣ2	中小規模店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南22m国道、西側道	水道、ガス、下水	滝川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 41.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市の中心部、国道１２号交差
点を中心に所在する商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

ＪＲ滝川駅北東方

750m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所等の公共施設周辺の商業地域として、今後も現状を維持するもの予測する。なお、隣接する栄町地区の再
開発による賑わいの回復が期待されたが、今のところ店舗出店等の目立った動きはない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね滝川市の中心部に所在する商業地域及びその周辺の商業地域と把握する。需要者は滝川市及び道内の
個人又は法人の事業者が中心である。金融機関、市役所等が存する中心的商業地で、隣接地域で施行された再開発事業
の終了によって、賑わいの回復が期待されたが、今のところ、目立った動きは見られない。需要の中心となる価格帯に
ついては、業種や事業規模によって異なってくるため特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中心部商業地域等に存する事例から比準し求めた価格であり、標準地の価格水準を適切に反映し得たと判断
する。一方、収益価格は中心商業地域の店舗需要等を踏まえ、１階店舗、２階事務所とする賃貸建物を想定のうえ試算
したが、比準価格に比して低位の価格となった。近隣地域は賃貸目的よりも自用目的の取引が多い実情に鑑みて、収益
価格は参考に留めることとし、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の低迷、人口減少、高齢化の進行で
不動産需要は減少傾向。商業地は駅前は低迷
、郊外路線沿いは概ね安定。住宅地は中心部
以外は弱含み。

特に目立った動きはなく、現状維持の状態が
続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３６１２２５ -595003	滝川市		建付地	（　）	長方形	北22m国道、南18m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	１２５１３６１２２５ -595009	滝川市		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１３６１２２５ -115007	滝川市		更地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		（都）商業特別用途地区 (90,400)
d	１２５１３６１２２５ -115004	滝川市		建付地	（　）	長方形	北東27m国道、南東20m、角地		（都）近商特別用途地区 (100,300)
e	１２５１３６１２２５ -595001	滝川市		更地	（　）	長方形	東27m国道、北18m、角地		（都）近商特別用途地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	14,960	100 [ 85.0]	17,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	18,100
b	(　 ) 12,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,805	100 [ 71.4]	17,934		18,500
c	(　 ) 13,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,002	100 [ 74.5]	17,452		18,000
d	(　 ) 12,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	11,979	100 [ 63.8]	18,776		19,300
e	(　 ) 17,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,696	100 [ 89.3]	18,697		19,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

滝川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,835,333	2,346,624	7,488,709	6,979,100	509,609	（　0.9498） 484,027	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,878,102 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.60	Ｓ2	589.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	741 ㎡	40.8 m x 18.2 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（間仕切り等による部分貸し）、低層店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.90	97.0	285.08	1,650	470,382	3.0	1,411,146
							0.0	0
2～ 2	事務所	295.60	97.0	286.73	1,460	418,626	2.0	837,252
							0.0	0
～

～

～

計		589.50	97.0	571.81		889,008		2,248,398
								0

⑨年額支払賃料	889,008 円　×　12ヶ月　＝　 10,668,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 571.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,668,096 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 853,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,814,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,248,398 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,835,333 円　　　　（　 13,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,724 円	10,668,096　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,090,800 円	101,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,346,624 円　（　　　　　　 3,167 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 589.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,979,100 円（　　　　　 9,418 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,835,333 円
②総費用	2,346,624 円
③純収益　①－②	7,488,709 円
④建物等に帰属する純収益	6,979,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	509,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,027 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,878,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

滝川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	滝川市大町一丁目１番	4315000227335-0000
2	滝川市大町一丁目２番	4315000227336-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
滝川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝川 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　本井　真弓

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝川市大町１丁目１番外｢大町１－１－１｣				②地積　(㎡)	741 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗兼事務所ＲＣ2	中小規模店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南22m国道、西側道	水道、ガス、下水	滝川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 41.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

滝川駅北東方

750m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅の比較的近くに所在し、中小規模店舗や銀行等が建ち並ぶ国道沿いの中心商業地域である。市内商業地需
要は安定的で地価は概ね横這い傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、滝川市内の商業地域及びその周辺一帯の圏域である。需要者の中心は、市内に地縁選好性を持つ個人事
業者及び法人が殆どを占めると把握される。郊外路線型店舗等への購買力の流出が見られるが、周辺において再開発が
行われており、需給は安定的で地価水準は概ね横這い傾向と予測される。需要の中心となる価格帯は、約２２５坪程度
の土地で総額１４００万円前後と思料されるが、立地条件・画地規模等により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市中心部の商業地域であり、取引においては自用目的での取引のみならず、収益目的での取引も一部見られるが、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算された。試
算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考に
留め、他公示地等との価格均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内地方都市は一部の都市を除き宅地需要の
減退傾向が継続している。建築費高騰や人手
不足、金融政策の今後の動向等にも留意が必
要である。

当該地域の需給は安定的で地価水準は概ね横
這い傾向と予測される。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３６１２２５ -595003	滝川市		建付地	（　）	長方形	北22m国道、南18m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	１２５１３６１２２５ -115006	滝川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西21.8m国道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (90,300)
c	１２５１３６１２２５ -595008	滝川市		建付地	（　）	不整形	南22m国道、東11m、二方路		（都）近商 (90,300)
d	１２５１３６１２２５ -595001	滝川市		更地	（　）	長方形	東27m国道、北18m、角地		（都）近商特別用途地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	14,960	100 [ 100.0]	14,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	15,400
b	(　 ) 8,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	8,379	100 [ 56.4]	14,856		15,300
c	(　 ) 13,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	17,275	100 [ 84.7]	20,396		21,000
d	(　 ) 17,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,696	100 [ 75.2]	22,202		22,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

滝川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,790,725	1,938,796	6,851,929	6,340,560	511,369	（　0.9488） 485,187	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,901,776 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.60	Ｓ2	589.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	741 ㎡	40.8 m x 18.2 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階事務所は部分貸しを想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.90	97.0	285.08	1,500	427,620	3.0	1,282,860
							0.0	0
2～ 2	事務所	295.60	97.0	286.73	1,250	358,413	2.0	716,826
							0.0	0
～

～

～

計		589.50	97.0	571.81		786,033		1,999,686
								0

⑨年額支払賃料	786,033 円　×　12ヶ月　＝　 9,432,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 571.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,432,396 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 660,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,772,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,999,686 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,790,725 円　　　　（　 11,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滝川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,300 円	91,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	377,296 円	9,432,396　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 983,800 円	91,100,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,938,796 円　（　　　　　　 2,616 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 589.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,340,560 円（　　　　　 8,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,790,725 円
②総費用	1,938,796 円
③純収益　①－②	6,851,929 円
④建物等に帰属する純収益	6,340,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	511,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	485,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,901,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

滝川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	滝川市大町一丁目１番	4315000227335-0000
2	滝川市大町一丁目２番	4315000227336-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考