令和7年1月15日　提出 千歳 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 9-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.

鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市流通１丁目２番６ ②地積 　(㎡) 2,337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が多い流通業務団 地 南東18m市道、南西側道 水道、下水 千歳 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 千歳駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新千歳空港の北側に位置する流通業務団地であり、需要は安定的に推移していたが、今後はラピダス進出の影響 により各業種の千歳市進出の増加が想定され、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市の工業地域一円であるが、特に、対象標準地が位置する流通業務団地との価格牽連性が強い。需要 者の中心は物流関連企業であるが、製造業や観光業等多岐にわたっている。ラピダス進出の影響により、千歳市は全用 途の不動産需要が増加しており、特に工業地は物流関係企業を中心に工業団地への問合せが激増し、市が分譲中の工業 団地は仮押さえも含めてほぼ空きがない状況である。土地の取引価格は市の分譲価格水準が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マルチテナント型の大規模物流施設の新設が一部に見られるものの、当該地域の中心は自己使用目的の配送センター・ 倉庫等が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法はラピダス進出 の発表以降の当影響が加味された事例を採用し比準を行ったことから規範性は高いと判断される。以上より、本件は市 場性を反映している実証的価格としての比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市の不動産需要は安定的に推移していた が、ラピダス進出の影響が加わり、全用途で 需要が急増している。 ラピダス進出の影響により、千歳市内の工業 地への需要が激増し、市が分譲する工業団地 は空きがない状況である。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.0 ％  ％