令和7年1月15日　提出 千歳 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 5-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.

鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市錦町２丁目１０番３ ②地積 　(㎡) 381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 ホテル Ｓ3 中小規模の店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 北東22m国道 水道、ガス、下水 千歳 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 千歳駅南西方 950m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心商業地域に近接する路線商業地域として発展的に推移すると思われる。今後は、ラピダス進出の影響を受け たオフィスビル・ホテル・マンション等への投資需要の増加により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ千歳駅に近接する中心部の商業地域及びその周辺である。需要者の中心は収益物件への投資を目的と する事業者等である。ラピダス進出の影響により、中規模以上の画地はオフィスビル・ホテル・マンション用地等とし て投資需要が増大している。一方で、中心商業地域のエリアは小さく、拡大する需要に供給が全く追い付かない状態で ある。土地の取引価格は利用目的や規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部に近接する路線商業地域であり、店舗等の賃貸物件が見られることから収益還元法を適用した。収益物件の評価 において収益還元法は理論的であるものの、現存する土地建物一体としての評価と比べ、土地残余法は最有効使用の建 物をはじめ想定項目が多いことから、規範性は相対的に劣ると考えられる。以上より、本件は実証的な比準価格を重視 し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [124.2] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市の不動産需要は安定的に推移していた が、ラピダス進出の影響が加わり、全用途で 需要が急増している。 ラピダス進出の影響により、ＪＲ千歳駅から 徒歩圏の中心部及びその周辺ではホテルや共 同住宅の新設が多く見られる等、宅地需要は 旺盛である。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +38.2 ％  ％