鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
千歳 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千歳 -14

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　秀行

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千歳市信濃３丁目７０１番６７｢信濃３－１２－１３｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東7.2m市道	水道、ガス、下水	千歳 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北７．２ｍ
市道

交通

施設

千歳駅北西方

2.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ千歳線と国道３６号の間に位置する既成住宅地域であり、今後は宅地需要の増加により、小規模戸建住宅地
域及び中規模共同住宅地域として発展的に推移すると思われる。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千歳市の郊外部を除く住宅地域である。需要者は戸建住宅の建設を目的とする市内の居住者が中心である
が、周辺市域からの転入も見られる。また、賃貸マンションの建設・経営を目的とする投資家の需要も見られる。従来
の安定的な宅地需要にラピダス進出の影響が加わり、特に中規模以上の画地は賃貸マンション用地として需要が急増し
ている。土地は対象標準地と同規模で１８００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

信濃地区は中規模画地が多いことから、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も見られるが、使用容積率の低い低層物
件が主である。必ずしも土地の高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、
本件収益価格の精度は相対的に劣ると判断した。以上より、本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千歳 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,100 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[101.5]
100

55,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千歳市の不動産需要は安定的に推移していた
が、ラピダス進出の影響が加わり、全用途で
需要が急増している。

現時点において、地域要因に特段の変動はな
いが、ラピダス進出の影響により、宅地需要
は旺盛である。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

千歳 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３６１２２４ -591034	千歳市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２５１３６１２２４ -111006	千歳市		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２５１３６１２２４ -591049	千歳市		貸家建付地	（　）	正方形	北東10.9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２５１３６１２２４ -111008	千歳市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２５１３６１２２４ -111011	千歳市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西8m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,545	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	56,963	100 [ 102.0]	55,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 64,789	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	63,859	100 [ 117.7]	54,256		55,100
c	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	65,447	100 [ 112.4]	58,227		59,100
d	(　 ) 61,751	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	61,219	100 [ 108.2]	56,579		57,400
e	(　 ) 54,993	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	52,625	100 [ 102.9]	51,142		51,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

千歳 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,589,263	759,559	2,829,704	2,370,130	459,574	（　0.9749） 448,039	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	10,667,595 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.42	Ｗ2	236.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主な住戸タイプ２ＬＤＫ、平均専有面積約５６㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	118.42	94.4	111.79	1,340	149,799	1.0	149,799
							0.0	0
2～ 2	住宅	118.42	94.4	111.79	1,340	149,799	1.0	149,799
							0.0	0
～

～

～

計		236.84	94.4	223.58		299,598		299,598
								0

⑨年額支払賃料	299,598 円　×　12ヶ月　＝　 3,595,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,595,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 188,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,586,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	299,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,589,263 円　　　　（　 10,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,341 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,500 円	34,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,759 円	3,775,176　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,500 円	34,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 759,559 円　（　　　　　　 2,302 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 236.84 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,370,130 円（　　　　　 7,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,589,263 円
②総費用	759,559 円
③純収益　①－②	2,829,704 円
④建物等に帰属する純収益	2,370,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	448,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,667,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千歳 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千歳市信濃三丁目７０１番６７	4309000065647-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
千歳 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千歳 -14

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　宮﨑　信彦

TEL.

鑑定評価額

17,800,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千歳市信濃３丁目７０１番６７｢信濃３－１２－１３｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東7.2m市道	水道、ガス、下水	千歳 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
．２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ千歳駅北西方

2.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅まではやや距離があるが、共同住宅地需要も見られる地域であり、地価は上昇傾向で推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね千歳市郊外の住宅地域一円と把握するが、特に中心部まで中距離地点に所在する住宅地域との価格牽
連性が強い。需要者は千歳市内の住宅建築を考える個人、アパート建築を考える不動産業者等が中心である。ここ数年
宅地不足の状況が続いていたが、北信濃での新規供給により、宅地不足は改善の方向にある。次世代半導体の工場新設
による影響で工事関係者の住居を確保する動きが見られ、共同住宅地として利用可能な土地は高値取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパートも見られる住宅地域であることから、収益価格も試算した。しかし、地価や建築費の上昇などによ
り投資額に見合う収益を獲得することが難しい状況で、比準価格と比較して低位の価格となった。一方、比準価格の試
算に際しては、類似地域内で信頼性の高い取引事例を収集することができた。したがって、市場の実勢を反映する比準
価格を標準とし、収益価格を参考とするに留め、代表標準地からの検討も加えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千歳 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,100 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[101.5]
100

55,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

次世代半導体工場は令和７年試作ライン完成
予定で工業地、共同住宅地需要は過熱気味。
一般住宅地は北信濃の大量供給で価格上昇は
収まりつつある。

次世代半導体工場新設に関連して、共同住宅
用地の高値取引が見られるなど、取引価格に
はややバラツキがある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千歳 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３６１２２４ -591034	千歳市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２５１３６１２２４ -591024	千歳市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２５１３６１２２４ -111010	千歳市		貸家建付地	（　）	台形	北西8m市道、北東9m、南西7.2m、三方路		２中専 (60,200)
d	１２５１３６１２２４ -111011	千歳市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西8m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,545	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	56,963	100 [ 101.0]	56,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	57,200
b	(　 ) 49,979	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	51,557	100 [ 100.0]	51,557		52,300
c	(　 ) 48,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.4]	50,897	100 [ 96.0]	53,018		53,800
d	(　 ) 54,993	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	52,625	100 [ 104.0]	50,601		51,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

千歳 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,589,252	704,807	2,884,445	2,431,750	452,695	（　0.9735） 440,699	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	10,492,833 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.42	Ｗ2	236.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	18.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、１住戸の平均専有面積は約５６㎡（全４戸）の２階建アパートを想定。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

屋内階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	118.42	94.4	111.79	1,320	147,563	1.0	147,563
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	118.42	94.4	111.79	1,360	152,034	1.0	152,034
							0.0	0
～

～

～

計		236.84	94.4	223.58		299,597		299,597
								0

⑨年額支払賃料	299,597 円　×　12ヶ月　＝　 3,595,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,595,164 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 188,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,586,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	299,597 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,589,252 円　　　　（　 10,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,361 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	35,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,007 円	3,775,164　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 301,700 円	35,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 704,807 円　（　　　　　　 2,136 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 236.84 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,431,750 円（　　　　　 7,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,589,252 円
②総費用	704,807 円
③純収益　①－②	2,884,445 円
④建物等に帰属する純収益	2,431,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	452,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	440,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,492,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千歳 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千歳市信濃三丁目７０１番６７	4309000065647-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考