別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
根室 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
根室 -3 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 猪子 道夫   TEL.
鑑定評価額 3,570,000 円  1㎡当たりの価格 10,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
根室市宝林町1丁目70番2
②地積
 (㎡)
347  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 2中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ傾斜地の多い住宅
地域
北東15m市道 水道、下水 根室

600m
(2)



①範囲 東     0 m、西   170 m、南    40 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    27.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
沢地が入り組んだ、起伏が見
られる駅南側の既成住宅地域


基準方位北15m市
交通

施設
根室駅南方

600m
法令

規制
(都) 2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
沢地が入り組んでいる丘陵地の起伏を有する既存住宅地で、地域的に変化は見られないが、中心部に近い立地か
ら、新築建物も散見される。地価は取引は少ないが価格自体は堅調であり、横這いの傾向となっている。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            10,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は駅南側の市内中心部に近い住宅地域一円である。需要者は市内に地縁を有する個人が大部分を占め、市外
からの転入者少ない。丘陵地帯の傾斜地勢等、相応の起伏が見られる地勢条件の地域であるが、中心部へ比較的近接す
る立地のため、住宅地としての需要は維持されている。土地は300~400万円程度が需要の中心価格帯で、新築住
宅の件数は少ない傾向となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一部にアパート等も見られるものの、戸建住宅が主体の住宅地域であり、自用目的の取引が大部分を占め収益目的の取
引は2次的なものであり、収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似性を有する住宅地域の取引動向を反映したも
ので、実態を反映した価格である。よって、比準価格を採用し地域の不動産需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとお
り決定した。なお価格牽連性を有する公示地等が見いだせず規準はおこなわなかった。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減や高齢化の影響もあり全般的な宅地需
要が不足気味であり、新築件数も市街地規模
も割に少ない傾向となっている。


地域要因の大きな変化はないが、中心部に近
い利便性もあり地価は横這い傾向となってい
る。


個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 根室 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
31223
-2
根室市

更地


  
(           ) 
正方形 北東14.5m市
道、中間画地




(都) 2中専

(60,200)
b 12514
31223
-4
根室市

建付


  
(           ) 
長方形 南東7m市道、
北東7m、角地




(都) 1住居

(60,200)
c 12514
31223
-50012
根室市

底地


  
(           ) 
正方形 南東6m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
d 12514
31223
-10
根室市

建付


  
(           ) 
正方形 南東7.3m市道
、北東7.3m、
角地



(都) 1住居

(60,200)
e 12514
31223
-14
根室市

底地


  
(           ) 
長方形 南西6m未舗装
私道、
中間画地



(都) 1中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,732  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

16,485 
100
[ 140.0]

11,775 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

12,000 
b (            
11,917  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 108.7]

12,181 
100
[ 128.3]

9,494 

9,640 
c (            
12,049  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

12,049 
100
[ 128.3]

9,391 

9,530 
d (            
15,433  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

14,477 
100
[ 133.0]

10,885 

11,000 
e (       6,041
8,630  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

8,258 
100
[  76.5]

10,795 

11,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     +35.0
画地      +8.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     +35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      10,300 円/㎡]  



根室 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
周囲には共同住宅も見られるが、近時は共同住宅等の収益物件の新築は殆ど見られず、投資採算性を有する地域
ではないので、収益還元法の適用は断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 根室 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  根室市宝林町一丁目70番2
4604000037599-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
根室 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
根室 -3 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 成田 一樹   TEL.
鑑定評価額 3,570,000 円  1㎡当たりの価格 10,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
根室市宝林町1丁目70番2
②地積
 (㎡)
347  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 2中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ傾斜地の多い住宅
地域
北東15m市道 水道、下水 根室

600m
(2)



①範囲 東     0 m、西   170 m、南    40 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    27.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
旧来からの住宅地域

基準方位北、15m
市道
交通

施設
根室駅南方

600m
法令

規制
(都) 2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
付近は傾斜地勢であるが小規模分譲などの開発が認められる。地価動向はおおむね横這いで推移すると予測する
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            10,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市中心市街地に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住が大半を占める。中心市街
地に所在する利便性から当市の中では相応の住環境を維持している。付近は傾斜地勢であるが小規模分譲などの開発が
認められる。地価動向はおおむね横這いで推移すると予測する。近時は取引件数が減少傾向にあり不透明感が増大しつ
つある。土地にあっては総額300万円から400万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
アパート等も混在するものの、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心で土地価格に見合った収益性が見込
めないことから収益還元法は適用できなかった。比準価格は周辺地区における直近の取引動向を反映している。比準価
格を採用するが、昨今の経済情勢、市場性をも総合考慮し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
全般的には安定した傾向であるが、一部で弱
含みを内包しており、地価動向の二極化が進
行している。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に格別の変動要因はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 根室 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
31223
-50019
根室市

更地


  
(           ) 
長方形 南東20m市道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
b 12514
31223
-50005
根室市

建付


  
(           ) 
長方形 南7.2m市道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
c 12514
31223
-4
根室市

建付


  
(           ) 
長方形 南東7m市道、
北東7m、角地




(都) 1住居

(60,200)
d 12514
31223
-50013
根室市

建付


  
(           ) 
長方形 北東15m道道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
e 12514
31223
-10
根室市

建付


  
(           ) 
正方形 南東7.3m市道
、北東7.3m、
角地



(都) 1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,494  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

10,042 
100
[  97.4]

10,310 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

10,500 
b (            
7,670  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 106.0]

9,045 
100
[  90.2]

10,028 

10,200 
c (            
11,917  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 108.7]

12,181 
100
[ 124.8]

9,760 

9,910 
d (            
13,329  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 101.5]

14,591 
100
[ 145.0]

10,063 

10,200 
e (            
15,433  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

14,477 
100
[ 134.4]

10,772 

10,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.5 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地      +8.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +45.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      10,300 円/㎡]  



根室 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主とする一般住宅地域であり収益物件の立地に馴染まず、収益性の観点から土地価格が決定される地
域ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 根室 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  根室市宝林町一丁目70番2
4604000037599-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考