鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
名寄 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名寄 5-2

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　村上　昭雄

TEL.

鑑定評価額

3,100,000 円

１㎡当たりの価格

16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名寄市大通南８丁目５番１				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	東36m道道	水道、下水	名寄 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.9 ｍ、奥行　約　　 17.2 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ道道

交通

施設

名寄駅南西方

220m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、併用住宅等が建ち並ぶ比較的駅に近い商業地域であり、今後も現状程度を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね名寄市内の商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は、名寄市に地縁選好性を持つ個人事業主及
び法人である。下記の一般的要因等の影響により、需要者の購入意欲は低下している。対象近隣地域内では、取引が極
めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＳＡＩＪＯ　Ｑマート名寄駅前店に隣接する大通南８丁目等内の対象近隣地域は、小売店舗、併用住宅等が建ち並ぶ商
業地域であり、取引の中心は自用目的である。店舗の賃貸需要及び投資採算性が低いため、収益価格は低位に試算され
た。よって、より信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、市場分析の結果及び前年対象公示価格等か
らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の低迷、人口減少、高齢化の進行、
後継者不足及びインターネット販売による消
費の拡大等がある。

一般的要因の影響に加え、市内の大型店舗や
旭川市等への顧客流出等により、土地需要は
弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名寄 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６３１２２１ -595021	名寄市		更地	（　）	長方形	西20m市道、北20m、角地		（都）商業 (100,400)
b	１２５１６３１２２１ -595013	名寄市		建付地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１６３１２２１ -595016	名寄市		更地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２５１６３１２２１ -595019	名寄市		更地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	13,666	100 [ 105.0]	13,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	13,000
b	(　 ) 11,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 99.0]	23,537	100 [ 135.0]	17,435		17,400
c	(　 ) 24,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,201	100 [ 119.6]	20,235		20,200
d	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,150	100 [ 94.5]	19,206		19,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

名寄 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,597,402	836,819	2,760,583	2,638,860	121,723	（　0.9711） 118,205	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,412,347 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名寄 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	117.76	Ｓ2	235.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	10.9 m x 17.2 m	前面道路：道道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.76	90.5	106.57	1,750	186,498	3.0	559,494
							0.0	0
2～ 2	店舗	117.76	90.5	106.57	1,300	138,541	3.0	415,623
							0.0	0
～

～

～

計		235.52	90.5	213.14		325,039		975,117
								0

⑨年額支払賃料	325,039 円　×　12ヶ月　＝　 3,900,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,900,468 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,037 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,588,431 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	975,117 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,597,402 円　　　　（　 19,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名寄 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,400 円	36,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	156,019 円	3,900,468　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,500 円	36,600,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 836,819 円　（　　　　　　 4,475 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 235.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,638,860 円（　　　　　 14,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,597,402 円
②総費用	836,819 円
③純収益　①－②	2,760,583 円
④建物等に帰属する純収益	2,638,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	121,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	118,205 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,412,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名寄 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名寄市大通南八丁目５番１	4501000346452-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月8日　提出
名寄 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名寄 5-2

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　松浦　晃久

TEL.

鑑定評価額

3,100,000 円

１㎡当たりの価格

16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名寄市大通南８丁目５番１				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	東36m道道	水道、下水	名寄 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.9 ｍ、奥行　約　　 17.2 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ道道

交通

施設

名寄駅南西方

220m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が多い駅前地区の商業地域であり、当面は現状を維持すると考える。ＪＲ利用者の減少、人口減少等
による商業目的の需要減退等から、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名寄市内の旧来からの商業地域全域である。特に、ＪＲ名寄駅周辺に形成された中心部商業地域との代
替競争関係が強い。需要者は地元の法人や個人事業主等が中心と考える。郊外店舗等への顧客流出が続く中、駅周辺の
商業地域は空き店舗が増加し、空洞化が進行している。商業地の取引価格は、需要者の購入意欲や資金力、不動産の画
地条件等により個別に形成される傾向が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は低層の小売店舗等が建ち並ぶＪＲ名寄駅周辺の商業地域にあり、賃貸需要が弱いこと等から収益価格は低位に
試算された。実際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等を踏まえ、本件においては不動産市場の
実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているものの、物価
高・資源高等により個人消費は弱含み。

地域要因に大きな変動は見られないものの、
郊外の大型店舗等への顧客の流出、人口減少
等により、商業目的の需要は低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名寄 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６３１２２１ -595004	名寄市		更地	（　）	長方形	北36m国道、東14.5m、角地		（都）近商 (100,200)
b	１２５１６３１２２１ -595003	名寄市		建付地	（　）	不整形	西20m国道、東14.5m、二方路		（都）近商 (100,200)
c	１２５１６３１２２１ -595021	名寄市		更地	（　）	長方形	西20m市道、北20m、角地		（都）商業 (100,400)
d	１２５１６３１２２１ -595010	名寄市		更地	（　）	長方形	南18m道道、北10.9m、二方路		（都）２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	14,702	100 [ 90.0]	16,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,300
b	(　 ) 15,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	16,276	100 [ 99.8]	16,309		16,300
c	(　 ) 14,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	13,666	100 [ 85.5]	15,984		16,000
d	(　 ) 13,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	16,394	100 [ 98.7]	16,610		16,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

名寄 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,388,368	866,191	2,522,177	2,425,500	96,677	（　0.9711） 93,883	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,915,980 円　　　　（　 10,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名寄 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	117.76	Ｓ2	235.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	10.9 m x 17.2 m	前面道路：道道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階フロア貸しの店舗を想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.76	91.7	107.99	1,620	174,944	3.0	524,832
							0.0	0
2～ 2	店舗	117.76	91.7	107.99	1,215	131,208	3.0	393,624
							0.0	0
～

～

～

計		235.52	91.7	215.98		306,152		918,456
								0

⑨年額支払賃料	306,152 円　×　12ヶ月　＝　 3,673,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,673,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,379,918 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	918,456 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,388,368 円　　　　（　 18,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,624 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名寄 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	183,691 円	3,673,824　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	33,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,000 円	33,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 866,191 円　（　　　　　　 4,632 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 235.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0676 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,425,500 円（　　　　　 12,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,388,368 円
②総費用	866,191 円
③純収益　①－②	2,522,177 円
④建物等に帰属する純収益	2,425,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	96,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	93,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,915,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名寄 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名寄市大通南八丁目５番１	4501000346452-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考