鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
士別 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

士別 -2

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　岡田　博

TEL.

鑑定評価額

2,420,000 円

１㎡当たりの価格

9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	士別市東５条１２丁目４５８番３３				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、公営住宅が混在する既成住宅地域	南9.5m市道	水道、下水	士別 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　　
９．５ｍ市道

交通

施設

士別駅南東方

1.5km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市南部の東大通東側に所在する住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。人口減少・高齢化等から
市内の宅地需要は弱含みであり、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,520 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、士別市内の住宅地域の圏域である。特に市南部に位置し商業施設との接近性がやや劣る住宅地域との代
替性が高い。主な需要者は士別市に居住する一次取得者層と考えられる。人口減少・高齢化等の影響により市内の不動
産需要は弱含みで地価は緩やかな下落傾向で推移している。取引事例が少ないため中心となる価格帯は見出し難いが、
概ね標準的画地程度の更地で２５０万円前後、新築戸建住宅で２０００万円台前半と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市南部の住宅地域に存する取引事例を採用して試算した価格で、市場性を反映し説得力を有する。一方、
近隣地域は自用の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。以上から、試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考に止め、
本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の影響がみられる中、景気は緩やかに
回復している。建築費上昇により新築着工件
数が減少、中古物件への需要シフトが見られ
る。

地域要因に大きな変動は見られない。人口減
少・高齢化等により需要は弱含みで、地価は
下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

士別 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８２１２２０ -511002	士別市		更地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
b	１２５１８２１２２０ -111006	士別市		建付地	（　）	長方形	南10m市道、北6m、二方路		（都）１中専 (60,200)
c	１２５１８２１２２０ -511006	士別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、北7m、角地		（都）２中専 (70,200)
d	１２５１８２１２２０ -511003	士別市		更地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	１２５１８２１２２０ -511015	士別市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,408	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	9,043	100 [ 112.2]	8,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	8,540
b	(　 ) 9,321	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	8,571	100 [ 100.0]	8,571		9,090
c	(　 ) 11,253	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	10,426	100 [ 117.3]	8,888		9,420
d	(　 ) 10,188	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	9,898	100 [ 112.7]	8,783		9,310
e	(　 ) 11,080	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	10,254	100 [ 115.0]	8,917		9,450

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,100 円／㎡]

士別 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,282,189	615,544	2,666,645	2,592,460	74,185	（　0.9692） 71,900	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,467,347 円　　　　（　 5,520 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

士別 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｗ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	15.4 m x 17.3 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建　２ＬＤＫ（平均専有面積約６１㎡）各階２戸　計４戸、駐車場４台。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段、廊下など共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	90.0	121.50	1,160	140,940	1.0	140,940
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.00	90.0	121.50	1,183	143,735	1.0	143,735
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	90.0	243.00		284,675		284,675
								0

⑨年額支払賃料	284,675 円　×　12ヶ月　＝　 3,416,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,416,100 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,279,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	284,675 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,282,189 円　　　　（　 12,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,161 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

士別 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,400 円	33,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	136,644 円	3,416,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,300 円	33,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,700 円	33,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,544 円　（　　　　　　 2,314 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,592,460 円（　　　　　 9,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,282,189 円
②総費用	615,544 円
③純収益　①－②	2,666,645 円
④建物等に帰属する純収益	2,592,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,467,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,520 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

士別 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	士別市東五条十二丁目４５８番３３	4501000162171-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
士別 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

士別 -2

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　伊藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

2,420,000 円

１㎡当たりの価格

9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	士別市東５条１２丁目４５８番３３				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、公営住宅が混在する既成住宅地域	南9.5m市道	水道、下水	士別 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　９
．５ｍ市道

交通

施設

士別駅南東方

1.5km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内の南部地区に所在する住宅地域である。特に地域の変動要因は見られず、当面現状維持で推移するものと予
測される。人口減少・高齢化の進行で宅地需要は減退しており、地価水準は下落傾向が続くものと推定される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、士別市内の住宅地域一円の圏域で、主たる需要者は市内在住の個人が中心である。生活利便性が相対的
に良好な地域であるが、人口減少・高齢化等の影響から市内の不動産市場は総じて低迷しており、宅地需要は減退して
いる。市内の土地取引が少ないため、市場の中心価格帯は判然としないが、土地は標準的な規模で概ね２４０万円前後
、新築戸建住宅は総額で２，３００～２，４００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して試算したもので、市場性を反映し説得力を有する。
一方、収益価格は想定項目が介在する理論的な価格である。当該地域は一般住宅、公営住宅が混在する住宅地域である
ものの、自己の利用を前提とする取引が中心になっている。したがって試算価格の調整にあたっては、市場性を反映し
た比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少や高齢化の影響により不動産需要は
減退している。

特に地域の変動要因は見られないが、人口減
少等により宅地需要は減退し、地価の下落傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

士別 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８２１２２０ -511002	士別市		更地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
b	１２５１８２１２２０ -111006	士別市		建付地	（　）	長方形	南10m市道、北6m、二方路		（都）１中専 (60,200)
c	１２５１８２１２２０ -511001	士別市		建付地	（　）	長方形	西7m市道、北7m、角地		（都）１中専 (60,200)
d	１２５１８２１２２０ -511006	士別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、北7m、角地		（都）２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,408	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	9,043	100 [ 105.1]	8,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	9,120
b	(　 ) 9,321	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	8,571	100 [ 100.0]	8,571		9,090
c	(　 ) 10,090	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	10,460	100 [ 100.0]	10,460		11,100
d	(　 ) 11,253	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	10,426	100 [ 102.0]	10,222		10,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,100 円／㎡]

士別 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,249,964	606,602	2,643,362	2,569,450	73,912	（　0.9692） 71,636	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,461,959 円　　　　（　 5,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

士別 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｗ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	15.4 m x 17.3 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建計４戸、２ＬＤＫ（平均専有面積約６１㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	90.0	121.50	1,150	139,725	1.0	139,725
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.00	90.0	121.50	1,170	142,155	1.0	142,155
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	90.0	243.00		281,880		281,880
								0

⑨年額支払賃料	281,880 円　×　12ヶ月　＝　 3,382,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,382,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,302 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,247,258 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,249,964 円　　　　（　 12,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,151 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

士別 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,500 円	33,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,302 円	3,382,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,700 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,900 円	33,500,000　×　　　　 0.14 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,602 円　（　　　　　　 2,280 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,569,450 円（　　　　　 9,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,249,964 円
②総費用	606,602 円
③純収益　①－②	2,643,362 円
④建物等に帰属する純収益	2,569,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,912 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,461,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

士別 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	士別市東五条十二丁目４５８番３３	4501000162171-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考