鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
紋別 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

紋別 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　水野　裕司

TEL.

鑑定評価額

1,550,000 円

１㎡当たりの価格

13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紋別市本町５丁目１９番１｢本町５－１－４｣				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所Ｗ2	店舗、事務所等が見られる中心的商業地域	北21.5m道道	水道、下水	遠軽 46.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．５ｍ道道

交通

施設

遠軽駅北西方

46.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

バイパス沿いの郊外大型店舗へ客足が奪われ、中心部の既成商業地域は衰退傾向にある。需要は低調で、地価は
当面下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,740 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の商業地域一円の圏域である。主な需要者層はオホーツク圏内の企業や個人商店主等と見込まれ
る。バイパス沿いの郊外大型店舗へ客足が奪われ、集客力や投資採算性の観点から土地の商業利用が進まず、更地化さ
れた土地が住宅用地として転換利用されるケースも散見される。近時における商業地に係る取引は少なく、市場での需
要の中心となる土地の取引価格帯の実態把握は困難な状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を得た。収益価格は理論的な価格で想定項目に大きく影響を受ける傾向がある。地域は需要の観点
から土地の高度利用は期待出来ず、収益面からの価格検討には限界がある。よって試算価格の調整にあたっては、市場
の実態をより反映した比準価格を標準として収益価格は参考に止め、さらに前年価格からの推移や単価と総額との関連
も検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在せず規準価格との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

オホーツク圏の景気は緩やかに持ち直しつつ
あるが、物価高の影響で建築需要は低調であ
る。

郊外型店舗との競合から旧来型の中心部商業
地域は衰退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

紋別 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４６１２１９ -595003	紋別市		更地	（　）	長方形	北西16m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２５１４６１２１９ -595002	紋別市		更地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１４６１２１９ -595005	紋別市		底地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２５１４６１２１９ -595008	紋別市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	１２５１４６１２１９ -595006	紋別市		更地	（　）	不整形	北15m市道、西4m、二方路		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,870	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,613	100 [ 98.0]	12,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,900
b	(　 ) 8,674	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,501	100 [ 58.2]	14,607		14,600
c	(　 7,659) 10,941	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	10,667	100 [ 79.1]	13,485		13,500
d	(　 ) 10,466	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,288	100 [ 79.1]	13,006		13,000
e	(　 ) 8,193	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	9,739	100 [ 69.8]	13,953		14,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,600 円／㎡]

紋別 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,788,845	455,177	1,333,668	1,283,380	50,288	（　0.9711） 48,835	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	996,633 円　　　　（　 8,740 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

紋別 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	62.45	Ｓ2	124.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	8.8 m x 13.0 m	前面道路：道道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.45	84.6	52.82	1,620	85,568	3.0	256,704
							0.0	0
2～ 2	事務所	62.45	84.6	52.82	1,440	76,061	3.0	228,183
							0.0	0
～

～

～

計		124.90	84.6	105.64		161,629		484,887
								0

⑨年額支払賃料	161,629 円　×　12ヶ月　＝　 1,939,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,939,548 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 155,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,784,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	484,887 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,788,845 円　　　　（　 15,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,624 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

紋別 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,000 円	17,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,977 円	1,939,548　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,800 円	17,800,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	17,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 455,177 円　（　　　　　　 3,993 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 124.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,283,380 円（　　　　　 11,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,788,845 円
②総費用	455,177 円
③純収益　①－②	1,333,668 円
④建物等に帰属する純収益	1,283,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	50,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	48,835 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 996,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,740 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

紋別 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	紋別市本町五丁目１９番１	4514000060351-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月12日　提出
紋別 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

紋別 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　塩野　未来

TEL.

鑑定評価額

1,550,000 円

１㎡当たりの価格

13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紋別市本町５丁目１９番１｢本町５－１－４｣				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所Ｗ2	店舗、事務所等が見られる中心的商業地域	北21.5m道道	水道、下水	遠軽 46.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２１．５ｍ道道

交通

施設

遠軽駅北西方

46.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域に変動を与える要因もないものの、新規の宅地需要は限られており、需要は弱含みで推移するものと予測さ
れる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,980 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は紋別市内の商住混在地域及びその背後住宅地域である。需要者は市内における法人・個人が中心となる。
市内には大型商業施設もあることから、小規模な新規の店舗需要は弱い。人口減少等を起因とする商業需要の減少で背
後住宅地域との価格差は縮小し、商業地と背後住宅地に代替性が認められる状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等の収益物件も見られ
るが、賃貸需要は弱く自用の建物も多いことから、賃貸市場の熟成度は低いため、収益価格がやや低廉となった。本評
価においては、規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果も考慮
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高が続いているが、当該地域の土地につ
いては、需要減が強く、下落傾向。地方部に
おいては、人口減・高齢化が顕著。

市中心部の商業地域であるが、地方経済の低
迷、人口減少等で新規の商業需要は弱い状態
が続いている。

個別的要因に目立った変動はみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

紋別 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４６１２１９ -595003	紋別市		更地	（　）	長方形	北西16m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２５１４６１２１９ -595008	紋別市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１４６１２１９ -591048	紋別市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、北西15m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２５１４６１２１９ -115001	紋別市		更地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、西22m、角地		（都）近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,870	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,613	100 [ 96.0]	13,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	13,100
b	(　 ) 10,466	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,288	100 [ 86.0]	11,963		12,000
c	(　 ) 12,827	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	12,033	100 [ 85.6]	14,057		14,100
d	(　 ) 13,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	12,343	100 [ 80.3]	15,371		15,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,600 円／㎡]

紋別 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,875,521	438,110	1,437,411	1,391,530	45,881	（　0.9711） 44,555	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	909,286 円　　　　（　 7,980 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

紋別 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	62.45	Ｓ2	124.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	8.8 m x 13.0 m	前面道路：道道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

この種の建物として標準的な共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.45	84.6	52.82	1,680	88,738	3.0	266,214
							0.0	0
2～ 2	事務所	62.45	84.6	52.82	1,460	77,117	3.0	231,351
							0.0	0
～

～

～

計		124.90	84.6	105.64		165,855		497,565
								0

⑨年額支払賃料	165,855 円　×　12ヶ月　＝　 1,990,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,990,260 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,870,844 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	497,565 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,875,521 円　　　　（　 16,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,464 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

紋別 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,200 円	19,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	79,610 円	1,990,260　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	19,300,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,110 円　（　　　　　　 3,843 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 124.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,391,530 円（　　　　　 12,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,875,521 円
②総費用	438,110 円
③純収益　①－②	1,437,411 円
④建物等に帰属する純収益	1,391,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	45,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	44,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 909,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,980 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

紋別 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	紋別市本町五丁目１９番１	4514000060351-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考