鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
江別 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 5-5

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　蒲生　恵介

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市元江別８７３番１９外				②地積　(㎡)	767 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗、営業所などが建ち並ぶ路線商業地域	南西22m道道、北西側道	水道、ガス、下水	高砂 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 760 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

高砂駅北西方

2.8km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

道道沿いの路線商業地域で、当面現状維持で推移するものと予測する。地価水準は近年周辺住宅地域の地価上昇
の影響を受けていたが、今後の地価は当面横ばい傾向で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として市内における路線商業地域一円の圏域。需要者の中心は地元事業者のほか、一部道内外の事業
者も見受けられる。国道沿いに営業所、事務所等も多く見られる地域であり、繁華性はやや低い。地価に割安感がある
ことに加え、背後住宅地の地価上昇もあって近年は大幅な上昇が見られたが、建築費の高騰もあって、需給関係はやや
軟化している。市場での取引価格は画地条件等によって様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性を有する商業地の事例を中心として得られたもので、不動産市場の実態を反映した実証的価格である
。当該地域では自用の利用が中心であり、賃貸需要が少なく、収益価格は試算上想定要素を含むため不確実性を伴う。
当該地域の価格形成は、収益性より市場性が重視されることから、比準価格を重視することとし、収益価格を参考とし
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江別 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[153.0]

[105.0]
100

34,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年の地価上昇により、相対的な割安感が薄
れており、また建築費の高騰もあって引き合
いが弱くなっている。

路線商業地域で交通量は比較的多いが、繁華
性はやや低い。近年の地価上昇及び建築費の
高止まり等で総額が嵩むことから、需要は減
少している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１２１７ -595016	江別市		更地	（　）	長方形	北東22m道道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２５１６７１２１７ -591030	江別市		建付地	（　）	長方形	北東22m道道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２５１６７１２１７ -595018	江別市		更地	（　）	台形	南西25m道道、北西6m、角地		準住居 (70,200)
d	１２５１６７１２１７ -595020	江別市		更地	（　）	ほぼ整形	南西22m道道、南東18m、二方路		商業 (100,400)
e	１２５１３５１２１７ -595002	江別市		建付地	（　）	長方形	南西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,068	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,625	100 [ 100.0]	27,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	29,000
b	(　 ) 42,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	41,885	100 [ 100.0]	41,885		44,000
c	(　 ) 53,750	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	56,105	100 [ 140.0]	40,075		42,100
d	(　 ) 60,905	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.8]	58,795	100 [ 145.0]	40,548		42,600
e	(　 ) 32,818	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	32,221	100 [ 120.0]	26,851		28,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

江別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,275,145	729,886	2,545,259	1,728,600	816,659	（　0.9541） 779,174	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,551,762 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	172.20	Ｓ1	172.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	767 ㎡	35.2 m x 21.3 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.20	100.0	172.20	1,700	292,740	3.0	878,220
							0.0	0
～

～

～

～

計		172.20	100.0	172.20		292,740		878,220
								0

⑨年額支払賃料	292,740 円　×　12ヶ月　＝　 3,512,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,512,880 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,266,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	878,220 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,167 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,275,145 円　　　　（　 4,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,400 円	26,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	105,386 円	3,512,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,300 円	26,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 729,886 円　（　　　　　　 952 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 172.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,728,600 円（　　　　　 2,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,275,145 円
②総費用	729,886 円
③純収益　①－②	2,545,259 円
④建物等に帰属する純収益	1,728,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	816,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	779,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,551,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江別 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江別市元江別８７３番１９	4308000177196-0000
2	江別市元江別８７３番２０	4308000177197-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
江別 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 5-5

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　小林　永佳

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市元江別８７３番１９外				②地積　(㎡)	767 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗、営業所などが建ち並ぶ路線商業地域	南西22m道道、北西側道	水道、ガス、下水	高砂 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 760 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

高砂駅北西方

2.8km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

道道沿いの商業地域。割安感に加え近年は背後住宅地の高騰もあり大きな上昇であったが、最近は建築費高騰の
影響を受けその勢いは止まりつつある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内における商業地域一円と判断する。需要者の中心は地元事業者のほか、一部道内外の事業者も見受
けられる。道道沿いであり交通量は多いが事業所等も多く繁華性はやや低い。地価に割安感があることに加え、背後住
宅地の地価高騰もあり近年は大幅な上昇となっていたが、最近は建築費高騰の影響を受けその勢いは止まりつつある。
なお取引される画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内においては、自用の利用が中心でありテナントとしての投資物件の取引は少ない。また当該エリアの業種が沿道
型の店舗等が中心のため時代に合わせたテナントの入れ替え、業種及びテナントスペースによる賃料の変動等も予想さ
れ、収益価格に変動要素が多く含まれる。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び不動産業者へのヒ
アリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江別 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[155.0]

[105.0]
100

34,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減傾向。高齢化率は上昇して
いるが北海道と同程度である。不動産需要は
最近の建築費の高騰でその勢いは止まってい
る。

道道沿いで交通量は多いが、繁華性はやや低
い路線商業地域。特に変動要因はないが建築
費高騰の影響を受け、一時期の勢いは無くな
りつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１２１７ -591047	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２５１６７１２１７ -591050	江別市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北西4m、角地		１住居 (60,200)
c	１２５１３５１２１７ -591007	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、南東8m、角地		２中専 (70,200)
d	１２５１３５１２１７ -111006	江別市		更地	（　）	台形	北西18m市道、南西10.9m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	31,638	100 [ 110.0]	28,762	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,200
b	(　 ) 25,210	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	23,547	100 [ 85.0]	27,702		29,100
c	(　 ) 23,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	21,253	100 [ 60.0]	35,422		37,200
d	(　 ) 48,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.3]	46,993	100 [ 115.0]	40,863		42,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

江別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,399,935	849,917	2,550,018	1,831,800	718,218	（　0.9541） 685,252	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,315,524 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	172.20	Ｓ1	172.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	767 ㎡	33.5 m x 21.3 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.20	100.0	172.20	1,746	300,661	3.0	901,983
							0.0	0
～

～

～

～

計		172.20	100.0	172.20		300,661		901,983
								0

⑨年額支払賃料	300,661 円　×　12ヶ月　＝　 3,607,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,607,932 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,391,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	901,983 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,399,935 円　　　　（　 4,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	144,317 円	3,607,932　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,600 円	28,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,800 円	28,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 849,917 円　（　　　　　　 1,108 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 172.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,831,800 円（　　　　　 2,388 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,399,935 円
②総費用	849,917 円
③純収益　①－②	2,550,018 円
④建物等に帰属する純収益	1,831,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	718,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	685,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,315,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江別 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江別市元江別８７３番１９	4308000177196-0000
2	江別市元江別８７３番２０	4308000177197-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考